Wenn Sie eine Immobilie finanzieren, hören Sie zwei Begriffe: Grundschuld und Hypothek. Beides sind Grundpfandrechte — also Sicherheiten der Bank im Grundbuch — aber sie funktionieren unterschiedlich. In der Praxis ist heute fast immer die Grundschuld relevant.
Was ist eine Hypothek?
Die Hypothek ist ein akzessorisches Grundpfandrecht — sie ist direkt an die Forderung (den Kredit) gebunden. Sinkt der Kredit durch Tilgung, sinkt automatisch auch die Hypothek. Wird der Kredit vollständig zurückgezahlt, erlischt die Hypothek von selbst.
Klingt praktisch — ist in der Realität aber unflexibel. Wenn Sie den Kredit umschulden wollen, muss die Hypothek aufwendig angepasst werden.
Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist nicht direkt an den Kredit gebunden. Sie bleibt über den gesamten eingetragenen Betrag bestehen — unabhängig davon, wie viel vom Kredit noch offen ist. Die Bank kann sie für jeden Kredit nutzen, auch für spätere Darlehen.
Das macht die Grundschuld flexibler und günstiger in der Handhabung. Deshalb nutzen Banken heute fast ausschließlich Grundschulden.
Vergleich im Überblick
| Merkmal | Grundschuld | Hypothek |
|---|---|---|
| Bindung an Kredit | Nein (selbständig) | Ja (akzessorisch) |
| Erlischt bei Tilgung | Nein — bleibt im Grundbuch | Ja — automatisch |
| Umschuldung | Einfach abtretbar | Aufwendig |
| In der Praxis | Fast immer verwendet | Selten |
| Kosten | Günstiger in der Verwaltung | Teurer bei Änderungen |
Was passiert mit der Grundschuld nach Kreditrückzahlung?
Wenn der Kredit vollständig abbezahlt ist, bleibt die Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Sie erhalten dann eine Löschungsbewilligung von der Bank. Ob Sie löschen lassen oder nicht, ist Ihre Entscheidung:
- Löschen: Klares Grundbuch, gut für Verkauf — kostet ca. 200-500 € Notargebühr
- Stehen lassen: Kann für spätere Kredite wiederverwendet werden (Abtretung statt Neueintrag = günstiger)
Beleihungsauslauf und Grundschuld
Die Höhe der eingetragenen Grundschuld bestimmt den Beleihungsauslauf. Je geringer der Auslauf (Grundschuld / Immobilienwert), desto besser die Zinsen. Das ist der direkte Zusammenhang zwischen Grundbucheintrag und Ihrem Zinssatz.
Fazit
In der Praxis begegnen Ihnen immer Grundschulden — keine Hypotheken mehr. Verstehen Sie die Grundschuld als Sicherheit der Bank, die im Grundbuch eingetragen ist und unabhängig vom Kreditstand bestehen bleibt.
Häufige Fragen
Was ist der wichtigste Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?
Die Hypothek ist akzessorisch — sie ist direkt an die Forderung gebunden und erlischt automatisch wenn der Kredit zurückgezahlt ist. Die Grundschuld ist abstrakt — sie bleibt im Grundbuch bestehen, auch nach Rückzahlung, und kann für neue Kredite genutzt werden. In der Praxis nutzen 95 % der Banken die Grundschuld.
Muss ich die Grundschuld nach Rückzahlung löschen lassen?
Nicht unbedingt, aber es ist ratsam. Eine eingetragene Grundschuld ohne zugrundeliegenden Kredit kann die spätere Beleihung oder den Verkauf erschweren. Die Löschung kostet ca. 200–400 € beim Notar. Alternativ kannst du eine Löschungsbewilligung von der Bank aufbewahren.
Welche Kosten entstehen bei der Grundschuldeintragung?
Notar und Grundbuchamt berechnen zusammen ca. 0,3–0,5 % der Grundschuldhöhe. Bei 250.000 € Grundschuld sind das ca. 750–1.250 €. Diese Kosten sind Teil der Kaufnebenkosten und werden bei der Baufinanzierung mit eingeplant.
Was ist eine Briefgrundschuld und was eine Buchgrundschuld?
Die Buchgrundschuld ist im Grundbuch eingetragen, ohne physisches Dokument — heute der Standard. Die Briefgrundschuld umfasst zusätzlich einen Grundschuldbrief als Wertpapier. Der Brief kann verkauft oder übertragen werden — für die meisten Privatkäufer irrelevant, da Banken Buchgrundschuld bevorzugen.