Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb. Sie wird von den Bundesländern selbst festgelegt und liegt zwischen 3,5% (Bayern, Sachsen) und 6,5% (Schleswig-Holstein, Thüringen, NRW u.a.). Bei einem 400.000-Euro-Haus macht das einen Unterschied von 12.000 Euro!
Grunderwerbsteuer nach Bundesland — Übersicht 2025
| Bundesland | Steuersatz | Bei 300.000 € | Bei 500.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5% (günstigster) | 10.500 € | 17.500 € |
| Sachsen | 3,5% | 10.500 € | 17.500 € |
| Hamburg | 4,5% | 13.500 € | 22.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0% | 15.000 € | 25.000 € |
| Berlin | 6,0% | 18.000 € | 30.000 € |
| Brandenburg | 6,5% | 19.500 € | 32.500 € |
| Bremen | 5,0% | 15.000 € | 25.000 € |
| Hessen | 6,0% | 18.000 € | 30.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0% | 18.000 € | 30.000 € |
| Niedersachsen | 5,0% | 15.000 € | 25.000 € |
| NRW | 6,5% (teuerster) | 19.500 € | 32.500 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0% | 15.000 € | 25.000 € |
| Saarland | 3,5% | 10.500 € | 17.500 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0% | 15.000 € | 25.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5% | 19.500 € | 32.500 € |
| Thüringen | 6,5% | 19.500 € | 32.500 € |
Wann fällt Grunderwerbsteuer an?
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf von Grundstücken und Gebäuden an — sobald ein Kaufvertrag beim Notar beurkundet wird. Sie ist innerhalb von 4 Wochen nach Bekanntgabe des Steuerbescheids zu zahlen. Erst dann erhält man die Unbedenklichkeitsbescheinigung — ohne die kein Grundbucheintrag möglich ist.
Wie kannst du Grunderwerbsteuer sparen?
Legal und häufig genutzte Methoden:
- Inventar herausrechnen: Küche, Einbauschränke, Gartenhaus — wenn separat ausgewiesen, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Maximal 10–15% des Kaufpreises sollte dieser Anteil betragen, damit das Finanzamt zustimmt.
- Kauf innerhalb der Familie: Zwischen Ehepartnern, Eltern/Kindern, Großeltern/Enkeln ist der Erwerb grunderwerbsteuerfrei (§ 3 GrEStG)
- Bundesland wählen: Wer an der Grenze wohnt (z.B. Bayern/BW oder Saarland), kann durch die Lage im günstigeren Bundesland viel sparen
- Share Deal (nur für Unternehmen): Kauf von Gesellschaftsanteilen statt der Immobilie direkt — für Privatpersonen kaum relevant
Grunderwerbsteuer und Finanzierung
Wichtig zu wissen: Die Grunderwerbsteuer muss fast immer aus Eigenkapital finanziert werden. Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit. Das erhöht den benötigten Eigenkapitalbetrag erheblich:
- Kaufpreis 400.000 €, Bayern (3,5%): 14.000 € Grunderwerbsteuer aus Eigenkapital
- Kaufpreis 400.000 €, NRW (6,5%): 26.000 € Grunderwerbsteuer aus Eigenkapital
Das ist ein Unterschied von 12.000 Euro — allein durch die Bundesland-Wahl!
Checkliste
- ✓ Steuersatz des Bundeslandes ermittelt
- ✓ Grunderwerbsteuer in Eigenkapitalplanung einbezogen
- ✓ Inventar-Möglichkeit mit Notar besprochen
- ✓ Familiäre Käufe (steuerfrei) geprüft
- ✓ Zahlungsfrist (4 Wochen nach Bescheid) notiert
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Worauf kommt es bei Grunderwerbsteuer Alle Bundeslaender an?
Das Wichtigste bei Grunderwerbsteuer Alle Bundeslaender: fruehzeitig informieren, mehrere Angebote einholen, Förderungen nutzen und Nebenkosten nicht vergessen. Unabhaengige Beratung ist oft kostenlos und spart tausende Euro.
Wie funktioniert die Abschreibung (AfA) bei Immobilien?
Lineare AfA: 2 % p.a. des Gebäudewerts (nicht Grundstück!) über 50 Jahre. Bei 250.000 € Gebäudewert: 5.000 €/Jahr steuerliche Abschreibung. Seit 2023: degressive AfA für Neubauten (5 % im ersten Jahr, dann fallend). Denkmäler: bis 100 % in 12 Jahren (§ 7i EStG). Immer: Grundstückswert herausrechnen.
Muss ich beim Verkauf einer Immobilie Steuern zahlen?
Bei Eigennutzung: steuerfrei, wenn mind. im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre selbst bewohnt. Bei Vermietung: steuerpflichtig, wenn Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf (Spekulationsfrist). Nach 10 Jahren: steuerfrei. Ausnahme: mehr als 3 Objekte in 5 Jahren = gewerblicher Grundstückshandel.
Was ist die 10-Jahres-Spekulationsfrist?
Wer eine vermietete Immobilie binnen 10 Jahren nach Kauf verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer (Spekulationssteuer). Gewinn = Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus absetzbare Werbungskosten. Halteperiode: Datum Notarvertrag Kauf bis Datum Notarvertrag Verkauf. Bei selbst genutzten Immobilien: Ausnahme greift.
Weiterführende Quellen
- Bundesfinanzministerium: Grunderwerbsteuer— Offizielle Erläuterungen und aktuelle Steuersätze nach Bundesland
- Verbraucherzentrale: Kaufnebenkosten im Überblick— Neutrale Übersicht aller Kaufnebenkosten inklusive GrESt