Haus teilweise vermieten: Tipps für Eigentümer
Eine Einliegerwohnung oder Zimmer im Haus vermieten: Steuerliches, Mietrecht und was du beachten musst.
Haus teilweise vermieten: Chancen und Regeln
Du wohnst im Eigenheim und hast freien Raum — eine Einliegerwohnung, ein Zimmer oder ein Anbau. Vermieten kann Kosten senken und Einnahmen bringen. Was musst du beachten?
Was kann ich vermieten?
| Szenario | Eigenkapital | Beleihungsauslauf | Zinsvorteil |
|---|---|---|---|
| Wenig EK | 10 % | 90 % | +0,6 % Aufschlag |
| Standard | 20 % | 80 % | Marktstandard |
| Gut | 30 % | 70 % | -0,2 % Rabatt |
| Optimal | 40 %+ | 60 % | -0,35 % Rabatt |
- Einliegerwohnung (abgeschlossene Wohneinheit)
- Einzelne Zimmer (Mitbewohner-Modell)
- Ausgebauter Keller oder Dachgeschoss
- Gartenwohnung oder Nebengebäude
- Kurzfristig: Gästezimmer über Airbnb
Steuerliche Seite: Wichtig zu verstehen
Mieteinnahmen aus Teilvermietung sind steuerpflichtig. Du trägst sie in Anlage V der Steuererklärung ein. Das Gute: Du kannst Kosten anteilig absetzen:
- Schuldzinsen (anteilig nach Fläche)
- Grundsteuer (anteilig)
- Instandhaltungskosten (anteilig)
- Abschreibung (anteilig)
- Betriebskosten (anteilig)
Beispiel: Vermietete Fläche = 30 % des Hauses → 30 % aller Kosten absetzbar
Sonderfall: Unter 520 € im Jahr steuerfrei
Wer Einkünfte aus Vermietung unter 520 € im Jahr erzielt (z.B. gelegentliches Zimmervermieten), kann unter Umständen die Freigrenze in Anspruch nehmen. Ab höheren Beträgen sind alle Einnahmen steuerpflichtig.
Mietrecht bei Einliegerwohnungen
Der Vermieter, der in demselben Gebäude wohnt (max. 2 Wohnungen), hat erleichterte Kündigungsrechte (§ 573a BGB). Er kann mit dreimonatiger Frist kündigen ohne berechtigtes Interesse angeben zu müssen. Das gibt dir mehr Flexibilität.
Bauliche Anforderungen
- Einliegerwohnung braucht oft separate Klingel, Briefkasten, Zähler
- Mindestanforderungen für Wohnraum (Mindesthöhe, Belichtung, Feuerschutz)
- Bei Ausbau von Keller/DG: Baugenehmigung prüfen
Was kostet Einliegerwohnung zu bauen?
- Ausbau Dachgeschoss: 30.000–80.000 €
- Ausbau Keller zu Wohnung: 20.000–50.000 €
- Separater Eingang, Bad, Küche nachrüsten: 15.000–40.000 €
Rendite der Teilvermietung
Beispiel: 60 m² Einliegerwohnung, Miete 700 €/Monat = 8.400 €/Jahr
Ausbaukosten: 50.000 €
Bruttomietrendite auf Investment: 16,8 % → Rechnet sich fast immer
Checkliste: Teilvermietung starten
- ☐ Baugenehmigung für Umbau klären
- ☐ Mietvertrag aufsetzen (Einliegerwohnung)
- ☐ Steuererklärung mit Anlage V einplanen
- ☐ Wohngebäudeversicherung anpassen (Vermieter-Anteil)
- ☐ Betriebskosten-Abrechnung einrichten
- ☐ Mieter sorgfältig auswählen (enge Nachbarschaft!)
Fazit
Teilvermietung im Eigenheim ist eine der attraktivsten Rendite-Optionen — besonders wenn der Ausbau schon vorhanden ist. Wer die Regeln kennt und einen guten Mieter findet, senkt seine Hauskosten erheblich.