Eine Einliegerwohnung oder Zimmer im Haus vermieten: Steuerliches, Mietrecht und was du beachten musst.
Haus teilweise vermieten: Chancen und Regeln
Du wohnst im Eigenheim und hast freien Raum — eine Einliegerwohnung, ein Zimmer oder ein Anbau. Vermieten kann Kosten senken und Einnahmen bringen. Was musst du beachten?
Was kann ich vermieten?
- Einliegerwohnung (abgeschlossene Wohneinheit)
- Einzelne Zimmer (Mitbewohner-Modell)
- Ausgebauter Keller oder Dachgeschoss
- Gartenwohnung oder Nebengebäude
- Kurzfristig: Gästezimmer über Airbnb
Steuerliche Seite: Wichtig zu verstehen
Mieteinnahmen aus Teilvermietung sind steuerpflichtig. Du trägst sie in Anlage V der Steuererklärung ein. Das Gute: Du kannst Kosten anteilig absetzen:
- Schuldzinsen (anteilig nach Fläche)
- Grundsteuer (anteilig)
- Instandhaltungskosten (anteilig)
- Abschreibung (anteilig)
- Betriebskosten (anteilig)
Beispiel: Vermietete Fläche = 30 % des Hauses → 30 % aller Kosten absetzbar
Sonderfall: Unter 520 € im Jahr steuerfrei
Wer Einkünfte aus Vermietung unter 520 € im Jahr erzielt (z.B. gelegentliches Zimmervermieten), kann unter Umständen die Freigrenze in Anspruch nehmen. Ab höheren Beträgen sind alle Einnahmen steuerpflichtig.
Mietrecht bei Einliegerwohnungen
Der Vermieter, der in demselben Gebäude wohnt (max. 2 Wohnungen), hat erleichterte Kündigungsrechte (§ 573a BGB). Er kann mit dreimonatiger Frist kündigen ohne berechtigtes Interesse angeben zu müssen. Das gibt dir mehr Flexibilität.
Bauliche Anforderungen
- Einliegerwohnung braucht oft separate Klingel, Briefkasten, Zähler
- Mindestanforderungen für Wohnraum (Mindesthöhe, Belichtung, Feuerschutz)
- Bei Ausbau von Keller/DG: Baugenehmigung prüfen
Was kostet Einliegerwohnung zu bauen?
- Ausbau Dachgeschoss: 30.000–80.000 €
- Ausbau Keller zu Wohnung: 20.000–50.000 €
- Separater Eingang, Bad, Küche nachrüsten: 15.000–40.000 €
Rendite der Teilvermietung
Beispiel: 60 m² Einliegerwohnung, Miete 700 €/Monat = 8.400 €/Jahr
Ausbaukosten: 50.000 €
Bruttomietrendite auf Investment: 16,8 % → Rechnet sich fast immer
Checkliste: Teilvermietung starten
- ☐ Baugenehmigung für Umbau klären
- ☐ Mietvertrag aufsetzen (Einliegerwohnung)
- ☐ Steuererklärung mit Anlage V einplanen
- ☐ Wohngebäudeversicherung anpassen (Vermieter-Anteil)
- ☐ Betriebskosten-Abrechnung einrichten
- ☐ Mieter sorgfältig auswählen (enge Nachbarschaft!)
Fazit
Teilvermietung im Eigenheim ist eine der attraktivsten Rendite-Optionen — besonders wenn der Ausbau schon vorhanden ist. Wer die Regeln kennt und einen guten Mieter findet, senkt seine Hauskosten erheblich.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Haus teilweise vermieten?
Beim Thema Haus teilweise vermieten kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.