Ferienvermietung ist attraktiv — aber nicht ohne Aufwand und rechtliche Fallstricke. Dieser Ratgeber zeigt dir, was du zu Steuern, Plattformen, Zulassungen und Strategie wissen musst, bevor du startest.
Lohnt sich Ferienvermietung? Rendite-Vergleich
| Vermietungsart | Ertrag/Nacht | Auslastung nötig | Aufwand |
|---|---|---|---|
| Dauervermietung | – | 100 % (Mietvertrag) | Niedrig |
| Ferienvermietung (Hochsaison) | 2–5× Dauermietpreis | 60–80 % | Mittel bis hoch |
| Ferienvermietung (Ganzjahr) | 1,5–3× Dauermietpreis | 40–50 % | Hoch |
Faustregel: 70–80 % Auslastung in Hochsaison + 20–30 % in Nebensaison = sehr gute Rendite möglich. Bei guter Lage (Küste, Berge, Städte) und professionellem Auftreten realistisch.
Die wichtigsten Plattformen im Vergleich
| Plattform | Provision | Zielgruppe | Stärken |
|---|---|---|---|
| Airbnb | ca. 3 % (Gastgeber) | Alle | Weltweit, hohe Reichweite, einfache App |
| Booking.com | 15–18 % | Profis | Hohe Sichtbarkeit, internationale Gäste |
| VRBO/HomeAway | 8–10 % | Familien | Gut für große Ferienhäuser, US-Gäste |
| FeWo-direkt | ca. 8–15 % | DE/DACH | Deutschland-fokussiert, treue Nutzer |
| Direktvermietung | 0 % | Stammgäste | Keine Provision, aber höherer Eigenaufwand |
Empfehlung: 2–3 Plattformen gleichzeitig bespielen, um Auslastung zu maximieren. Preisparität über alle Kanäle beachten (Airbnb bestraft günstigere Preise auf anderen Plattformen).
Rechtliche Grundlagen: Was du wissen musst
- Zweckentfremdungsverbot: Berlin, Hamburg, München und andere Städte haben Beschränkungen für Kurzzeitvermietung. Genehmigungspflicht prüfen!
- Genehmigungspflicht: Viele Gemeinden verlangen eine Ferienvermietungsgenehmigung. Bei Eigentumswohnungen: Zustimmung der WEG notwendig
- Gewerbesteuerpflicht: Bei gewerblicher Ferienvermietung (Hotel-ähnliche Zusatzleistungen) → Gewerbeanmeldung und Gewerbesteuer möglich
- Meldepflicht: Gäste müssen in manchen Gemeinden gemeldet werden (Kurtaxe/Tourismusabgabe)
- Hausratversicherung: Prüfen, ob Ferienvermietung abgedeckt ist — oft braucht es eine Sonderklausel
Steuern bei Ferienvermietung
Einnahmen aus Ferienvermietung sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) steuerpflichtig. Diese Kosten kannst du absetzen:
- Schuldzinsen für das Darlehen
- AfA (Abschreibung) auf das Gebäude — 2 % p.a. bei Altbauten
- Nebenkosten, Reinigung, Wäscheservice
- Plattformprovisionen und Werbung
- Versicherungen, Reparaturen, Ausstattung
Eigennutzung: Nutzt du das Ferienhaus selbst, werden Kosten nur anteilig nach Vermietungstagen anerkannt. Bei gemischter Nutzung (eigen + Fremd) immer Steuerberater einschalten.
Umsatzsteuer: Kleinunternehmer oder nicht?
Ferienvermietung gilt als umsatzsteuerpflichtige Leistung (7 % USt.). Wer unter der Kleinunternehmergrenze (22.000 € Umsatz/Jahr) bleibt, kann die Kleinunternehmerregelung wählen:
- Kleinunternehmer: Keine USt. ausweisen, kein Vorsteuerabzug möglich
- Regelbesteuerung: 7 % USt. ausweisen, Vorsteuer aus Kaufpreis/Renovierungen abziehbar — lohnt sich bei teuren Immobilien
Checkliste: Ferienhaus vermieten starten
- Lokale Regelungen und Genehmigungspflicht geprüft?
- Bei ETW: Zustimmung der WEG eingeholt?
- Steuerberater für erstes Jahr beauftragt?
- Professionelle Fotos erstellt?
- Inserat auf 2–3 Plattformen angelegt?
- Reinigungsservice organisiert?
- Versicherung angepasst?
- Check-in/Check-out Prozess geregelt (Schlüsseltresor)?
- Brauche ich eine Genehmigung für Ferienvermietung?
- Das hängt von der Gemeinde ab. In Berlin, Hamburg, München und vielen anderen Großstädten gibt es ein Zweckentfremdungsverbot — ohne Genehmigung drohen hohe Bußgelder. In ländlichen Regionen und Touristikgemeinden ist Ferienvermietung meist unproblematisch. Immer beim zuständigen Bezirksamt oder der Gemeinde nachfragen, bevor du startest.
- Wie viel Steuern zahle ich auf Ferienvermietungseinnahmen?
- Die Einnahmen werden mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert (14–45 %). Da du aber viele Kosten absetzen kannst (AfA, Zinsen, Plattformprovisionen, Reinigung), ist der zu versteuernde Gewinn meist deutlich niedriger als die Bruttomieteinnahmen. Ein Steuerberater ist im ersten Jahr fast immer sinnvoll.
- Was ist besser: Dauer- oder Ferienvermietung?
- Ferienvermietung bringt bei guter Auslastung (60–80 %) 1,5–3× höhere Einnahmen als Dauervermietung — aber mit deutlich mehr Aufwand, Saisonalität und Leerstandsrisiko. In Tourismusregionen lohnt Ferienvermietung oft, in normalen Lagen mit schlechtem Tourismuspotenzial ist Dauervermietung sicherer.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Empfohlen werden mindestens 20 % des Kaufpreises plus die gesamten Kaufnebenkosten (7–12 % je nach Bundesland). Bei einem Haus für 400.000 € wären das ca. 80.000 € Eigenkapital plus 36.000 € Nebenkosten — insgesamt ca. 116.000 € eigene Mittel sinnvoll.
Wie hoch sind Bauzinsen aktuell (2026)?
Aktuell liegen Bauzinsen für 10 Jahre Zinsbindung bei ca. 3,0–3,5 % effektiv (Stand 2026). Für 15 Jahre Zinsbindung etwas höher bei ca. 3,2–3,7 %. Wer mehrere Angebote vergleicht, spart oft 0,3–0,5 % — das sind bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre bis zu 12.500 € Ersparnis.
Welche Laufzeit ist für eine Baufinanzierung empfehlenswert?
Bei aktuell moderaten Zinsen empfehlen viele Experten eine Zinsbindung von 15–20 Jahren — das sichert den günstigen Zinssatz langfristig. Die Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung hängt vom Tilgungssatz ab: Bei 2 % Anfangstilgung und 3,3 % Zins dauert es ca. 28 Jahre.
Wie finde ich die günstigste Baufinanzierung?
Mindestens 3–5 Angebote einholen: Hausbank, Volksbank oder Sparkasse und unabhängige Online-Vermittler wie Interhyp oder Dr. Klein. Der Effektivzins ist die entscheidende Vergleichszahl. Stets identische Parameter (gleiche Laufzeit, gleiche Tilgung, gleicher Kreditbetrag) vergleichen.