Mieterhöhung als Vermieter: Wann und wie viel ist erlaubt? Die wichtigsten Regeln und Fristen einfach erklärt.
Mieterhöhung: Was Vermieter dürfen — und was nicht
Als Vermieter möchtest du die Miete erhöhen — aber das Mietrecht in Deutschland ist zum Schutz der Mieter streng geregelt. Hier lernst du, was erlaubt ist, welche Fristen gelten und wie du vorgehst.
Die Grundregel: Kappungsgrenze
Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % erhöht werden. In angespannten Wohnungsmärkten (Mietpreisbremse-Gebiete) gilt sogar nur 15 %. Das ist die sogenannte Kappungsgrenze.
Voraussetzungen für eine Mieterhöhung
- Mindestens 12 Monate nach letzter Erhöhung
- Ankündigung mit mind. 2 Monaten Vorlauf
- Begründung durch: Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten
- Mieterhöhung darf ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen
Arten der Mieterhöhung
1. Anpassung an Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Die häufigste Form. Miete wird auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben. Begründung durch:
- Qualifizierter Mietspiegel (beste Begründung, Richter bevorzugen ihn)
- Drei Vergleichswohnungen
- Sachverständigengutachten
2. Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB)
Nach energetischer Modernisierung oder Wertverbesserung. Erlaubt: Bis zu 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen. Aber: Miete darf durch Modernisierung um max. 3 €/m² in 6 Jahren steigen.
3. Staffelmiete / Indexmiete
Vertraglich vereinbarte Erhöhungen. Staffelmiete: Feste Erhöhungsbeträge zum Vertragsbeginn vereinbart. Indexmiete: Anpassung an den Verbraucherpreisindex.
So formulierst du die Mieterhöhung richtig
Schriftliches Mieterhöhungsschreiben mit:
- Name und Anschrift Vermieter und Mieter
- Datum des Schreibens
- Aktuelle und neue Miete
- Zeitpunkt der Erhöhung (mind. übernächster Monat nach Zugang)
- Begründung (Mietspiegel mit konkreten Werten)
Was tun, wenn Mieter nicht zustimmt?
Der Mieter hat 2 Monate Zeit zur Zustimmung. Stimmt er nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von weiteren 3 Monaten Klage erheben — sonst ist die Mieterhöhung hinfällig.
Checkliste: Mieterhöhung vorbereiten
- ☐ Letzte Erhöhung: Mehr als 12 Monate her?
- ☐ Kappungsgrenze (20 % / 15 %) beachten
- ☐ Aktuellen Mietspiegel beschaffen
- ☐ Begründung vorbereiten
- ☐ Schriftliches Erhöhungsschreiben erstellen
- ☐ Frist: Mind. 2 Monate Vorlauf
- ☐ Einschreiben oder persönliche Übergabe (Zugangsnachweis)
Fazit
Mieterhöhungen sind rechtlich komplex, aber machbar wenn man die Regeln kennt. Wichtigste Punkte: Fristen einhalten, korrekt begründen, Kappungsgrenze respektieren. Wer unsicher ist, sollte den Haus & Grund Verband oder einen Anwalt einschalten.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Miete erhöhen als Vermieter?
Beim Thema Miete erhöhen als Vermieter kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.