Ohne Makler sparen Sie 3-7% des Kaufpreises — das können bei einer 400.000 €-Immobilie 12.000-28.000 € sein. Aber der Direktkauf vom Eigentümer hat auch Tücken. Wir erklären, wie es geht und worauf Sie achten müssen.
Warum kaufen ohne Makler?
Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt auch die Provision — zur Hälfte. Bei Käufern bedeutet das typischerweise 3,57% des Kaufpreises. Bei 400.000 € sind das 14.280 € — Geld, das Sie sich beim Direktkauf sparen.
Wo finden Sie Objekte ohne Makler?
- eBay Kleinanzeigen: Viele Privatverkäufer inserieren hier
- Immoscout24 Privatangebote: Filter auf "von Privat" setzen
- Localimmo, Immowelt Privat
- Lokale Zeitungen: Besonders bei älteren Verkäufern noch relevant
- Eigeninitiative: Anschreiben von Eigentümern in Wunschlage (unkonventionell, aber funktioniert)
- Zwangsversteigerungen: Immer ohne Makler
Direktverhandlung: Was Sie wissen müssen
Beim Direktkauf führen Sie die Verhandlung selbst. Tipps:
- Informieren Sie sich über lokale Vergleichspreise (Gutachterausschuss, ImmoscoutAtlas)
- Lassen Sie sich den Grundbuchauszug zeigen (prüfen Sie Belastungen)
- Besichtigen Sie mehrfach — auch mit Sachverständigem wenn nötig
- Verhandeln Sie schriftlich (E-Mail-Korrespondenz als Dokumentation)
- Vereinbaren Sie keine Anzahlungen ohne Notareinbindung
Was übernimmt sonst der Makler?
Ein Makler koordiniert viel — das müssen Sie ohne Makler selbst:
- Unterlagen beschaffen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Teilungserklärung)
- Besichtigungen koordinieren
- Kaufvertragsentwurf vorbereiten (meist der Notar des Käufers)
- Notar-Termin koordinieren
Der Notar ist Pflicht — er stellt sicher, dass alle Notarformalitäten korrekt ablaufen.
Risiken beim Direktkauf
- Kein professioneller Puffer im Konflikt (Makler vermittelt auch)
- Möglicherweise mangelnde Rechtskenntnisse (Kaufvertragsfallen)
- Mängel werden oft nicht aktiv offengelegt (ohne Makler als "Mittler")
- Emotionale Verhandlungen direkt mit Eigentümer
Lassen Sie den Kaufvertrag immer von einem Anwalt prüfen — kostet 200-500 €, kann aber vor teuren Fehlern schützen.
Wann lohnt sich der Direktkauf besonders?
- Erbschaftsimmobilien (Erben wollen schnell verkaufen, kein Makler)
- Bekannte oder Familienmitglieder als Verkäufer
- Zwangsversteigerungen
- Sehr teures Objekt (Maklerprovision wird proportional größer)
Fazit
Direktkauf spart viel Geld — erfordert aber mehr Aufwand und Sorgfalt. Mit einem guten Anwalt für den Kaufvertrag und dem Grundbuchauszug in der Hand sind Sie auf der sicheren Seite. Die Nebenkosten fallen trotzdem an — aber eben ohne Maklerprovision.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Haus kaufen ohne Makler?
Beim Thema Haus kaufen ohne Makler kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.