Wer eine Eigentumswohnung vermietet oder Teil einer WEG ist, hat die Wahl: Selbst verwalten oder Hausverwaltung beauftragen. Was kostet eine Verwaltung, und wann lohnt sie sich?
Zwei Arten der Hausverwaltung
WEG-Verwaltung (Gemeinschaftseigentum)
Verwaltet das Gemeinschaftseigentum eines Mehrfamilienhauses — wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gewählt. Pflicht bei mehr als einer Wohneinheit.
Kosten: 20–35 € pro Einheit und Monat (= Verwaltungskosten im Hausgeld)
Mietverwaltung (Sondereigentum)
Verwaltet die einzelne vermietete Wohnung — optional, vom einzelnen Eigentümer beauftragt.
Kosten: 25–50 € pro Einheit und Monat, oder 3–8 % der Bruttomieteinnahmen
Was leistet eine Hausverwaltung?
WEG-Verwaltung übernimmt:
- Buchführung und Jahresabrechnung
- Wirtschaftsplan aufstellen
- Eigentümerversammlungen einberufen und durchführen
- Handwerker beauftragen und Mängel beheben
- Hausordnung durchsetzen
- Versicherungen abschließen
- Instandhaltungsrücklage verwalten
Mietverwaltung übernimmt zusätzlich:
- Mietersuche und -auswahl
- Mietvertrag aufsetzen und abschließen
- Mietzahlungen überwachen, Mahnungen
- Nebenkostenabrechnung erstellen
- Schäden und Reparaturen koordinieren
- Kündigung und Übergabe abwickeln
Kosten im Detail
| Leistung | Kosten |
|---|---|
| WEG-Verwaltung | 20–35 €/WE/Monat |
| Mietverwaltung | 25–50 €/Einheit/Monat oder 3–8 % der Bruttomiete |
| Mietersuche (Einmalig) | 1–2 Monatsmieten |
| Mahnverfahren/Kündigung | Stundensatz 60–120 €/h |
Beispiel: Wohnung 70 m², Miete 900 €/Monat, 5 % Mietverwaltungsgebühr = 45 €/Monat = 540 €/Jahr. Steuerlich als Werbungskosten absetzbar!
Weiterlesen: Finanzierungsrechner Anbietervergleich.
Selbst verwalten vs. Hausverwaltung
Selbst verwalten sinnvoll wenn:
- Nur eine Wohnung zu verwalten
- Wohnung in der Nähe des eigenen Wohnorts
- Handwerkliches Geschick und Zeit vorhanden
- Gutes Verhältnis zu Mietern
Hausverwaltung sinnvoll wenn:
- Mehrere Einheiten verwalten
- Wohnobjekt weit entfernt
- Wenig Zeit für Verwaltungsaufgaben
- Komplizierte Mieter oder schwierige WEG-Situation
- Steuerlicher Vorteil (absetzbar)
Wie wählt man eine gute Hausverwaltung?
- Mindestens 3 Angebote einholen und vergleichen
- Referenzen erfragen und prüfen
- Vertrag genau lesen: Laufzeit, Kündigungsfrist, Leistungsumfang
- Kautionskonten: müssen getrennt vom Verwaltervermögen geführt werden
- Erreichbarkeit testen — vor Vertragsabschluss anrufen
Fazit
Eine Hausverwaltung kostet zwischen 3–8 % der Mieteinnahmen — ist steuerlich absetzbar und spart erheblich Zeit. Wer mehrere Immobilien besitzt oder keine Zeit für Verwaltungsaufgaben hat, ist damit gut beraten. Für eine einzelne, nahegelegene Wohnung ist Selbstverwaltung oft günstiger.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Hausverwaltung?
Beim Thema Hausverwaltung kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.