Im Alltag sagt man oft "Hypothek" wenn man eine Immobilienfinanzierung meint. Aber Banken nutzen heute fast ausschließlich Grundschulden. Was ist der Unterschied?
Was ist eine Hypothek?
Eine Hypothek ist akzessorisch – das heißt, sie ist direkt mit der Forderung (dem Kredit) verbunden. Ist der Kredit zurückgezahlt, erlischt die Hypothek automatisch. In Deutschland heute kaum noch genutzt.
Was ist eine Grundschuld?
Eine Grundschuld ist nicht-akzessorisch – sie ist losgelöst vom Kredit. Sie bleibt auch nach Rückzahlung des Kredits bestehen und muss aktiv gelöscht werden. Deshalb ist sie für Banken flexibler nutzbar (z.B. für neue Kredite).
Der Vergleich auf einen Blick
| Merkmal | Hypothek | Grundschuld |
|---|---|---|
| Verknüpfung mit Kredit | Direkt (akzessorisch) | Keine (nicht-akzessorisch) |
| Erlischt bei Rückzahlung | Automatisch | Nein, muss gelöscht werden |
| Übertragbarkeit | Komplex | Einfach (Abtretung) |
| Wiederverwendbarkeit | Nicht möglich | Möglich (z.B. neue Finanzierung) |
| Verbreitung in Deutschland 2025 | Selten | Fast ausschließlich |
Was bedeutet das für dich als Käufer?
Du wirst praktisch immer eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen bekommen. Wichtig zu wissen:
- Nach Kreditrückzahlung: Grundschuld bleibt eingetragen
- Löschung: Beim Notar beantragen → kostet ~0,2–0,5 % des Grundschuldbetrags
- Alternativ: Grundschuld "abtretungsbereit" lassen → kann für neue Finanzierung genutzt werden
Briefgrundschuld vs. Buchgrundschuld
- Buchgrundschuld: Nur im Grundbuch eingetragen (Standard heute)
- Briefgrundschuld: Zusätzlich als physischer Grundschuldbrief – flexibler übertragbar, aber komplizierter
Checkliste: Grundschuld beim Hauskauf
- ☑ Grundschuldbetrag im Grundbuch prüfen (entspricht dem Kreditbetrag)?
- ☑ Nach Kreditrückzahlung: Löschung beantragt oder abtretungsbereit gelassen?
- ☑ Beim Kauf: Bestehende Grundschulden müssen gelöscht werden?
- ☑ Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld – beide im Grundbuch sichtbar?
Häufige Fragen
Was ist der wichtigste Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?
Die Hypothek ist akzessorisch — sie ist direkt an die Forderung gebunden und erlischt automatisch wenn der Kredit zurückgezahlt ist. Die Grundschuld ist abstrakt — sie bleibt im Grundbuch bestehen, auch nach Rückzahlung, und kann für neue Kredite genutzt werden. In der Praxis nutzen 95 % der Banken die Grundschuld.
Muss ich die Grundschuld nach Rückzahlung löschen lassen?
Nicht unbedingt, aber es ist ratsam. Eine eingetragene Grundschuld ohne zugrundeliegenden Kredit kann die spätere Beleihung oder den Verkauf erschweren. Die Löschung kostet ca. 200–400 € beim Notar. Alternativ kannst du eine Löschungsbewilligung von der Bank aufbewahren.
Welche Kosten entstehen bei der Grundschuldeintragung?
Notar und Grundbuchamt berechnen zusammen ca. 0,3–0,5 % der Grundschuldhöhe. Bei 250.000 € Grundschuld sind das ca. 750–1.250 €. Diese Kosten sind Teil der Kaufnebenkosten und werden bei der Baufinanzierung mit eingeplant.
Was ist eine Briefgrundschuld und was eine Buchgrundschuld?
Die Buchgrundschuld ist im Grundbuch eingetragen, ohne physisches Dokument — heute der Standard. Die Briefgrundschuld umfasst zusätzlich einen Grundschuldbrief als Wertpapier. Der Brief kann verkauft oder übertragen werden — für die meisten Privatkäufer irrelevant, da Banken Buchgrundschuld bevorzugen.