Ohne Notar kein Hauskauf – in Deutschland ist die notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Was genau macht der Notar, was kostet er und auf was achtest du?
Warum ist der Notar Pflicht?
Der Kauf einer Immobilie ist ohne Notar rechtlich nicht wirksam (§ 311b BGB). Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, veranlasst die Eintragung ins Grundbuch und schützt beide Seiten vor rechtlichen Risiken.
Was macht der Notar im Einzelnen?
- Kaufvertragsentwurf: Erstellt den Vertrag nach Wünschen beider Parteien
- Beurkundung: Liest den Vertrag vor, klärt offene Fragen, beide Parteien unterschreiben
- Grundbuchantrag: Veranlasst Auflassungsvormerkung (schützt Käufer bis Eigentumsübertragung)
- Finanzamt-Meldung: Meldet Kauf ans Finanzamt (Grunderwerbsteuer)
- Grundbuchumschreibung: Veranlasst endgültige Eigentumsübertragung
Notarkosten beim Immobilienkauf
| Position | Kosten (ca.) |
|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag | 0,5–1,0 % des Kaufpreises |
| Grundbucheintragung Eigentumsrecht | 0,3–0,5 % |
| Auflassungsvormerkung | ca. 100–300 € |
| Grundschuldbestellung | 0,2–0,3 % der Kreditsumme |
| Gesamt typisch | 1,0–1,5 % des Kaufpreises |
Bei 350.000 € Kaufpreis: ca. 3.500–5.250 € Notarkosten. Die Kosten sind gesetzlich geregelt (GNotKG – keine freie Preisverhandlung).
Wer wählt den Notar?
Meistens der Käufer – denn er zahlt. Du kannst den Notar frei wählen. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet – er vertritt weder Käufer noch Verkäufer einseitig.
Was überprüft der Notar NICHT?
Wichtig: Der Notar prüft nicht, ob der Kaufpreis angemessen ist, ob das Objekt Mängel hat oder ob die Finanzierung solide ist. Das ist deine Aufgabe!
Checkliste: Notar beim Hauskauf
- ☑ Notartermin erst nach abgeschlossener Finanzierungszusage?
- ☑ Kaufvertragsentwurf mind. 2 Wochen vor Termin gelesen?
- ☑ Offene Fragen schriftlich an Notar übermittelt?
- ☑ Auflassungsvormerkung nach Beurkundung sofort im Grundbuch prüfen?
- ☑ Grunderwerbsteuer-Frist beachten (1 Monat nach Bescheid)?
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Notar beim Hauskauf?
Beim Thema Notar beim Hauskauf kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.