Die Absetzung für Abnutzung — kurz AfA — ist für Immobilienvermieter einer der wertvollsten Steuervorteile überhaupt. Sie erlaubt es, den Wertverlust einer Immobilie jährlich als Werbungskosten abzusetzen.
Was ist die AfA?
Die AfA geht davon aus, dass ein Gebäude im Laufe der Zeit an Wert verliert (durch Nutzung, Alter, Verschleiß). Dieser fiktive Wertverlust darf als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden — und senkt dadurch die Steuerlast.
Wie hoch ist die AfA?
| Gebäudeart | AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| Wohngebäude (Baujahr nach 1924) | 2 % p.a. | 50 Jahre |
| Wohngebäude (Baujahr vor 1925) | 2,5 % p.a. | 40 Jahre |
| Denkmalschutz-Objekte (Vermietung) | 9 % p.a. × 8 J + 7 % × 4 J | 100 % über 12 Jahre |
| Neue Wohngebäude ab 2023 (§ 7b EStG) | 5 % p.a. (degressive AfA) | 20 Jahre |
Wichtig: AfA wird nur auf den Gebäudewert berechnet — nicht auf den Grundstückswert! Das Grundstück unterliegt keinem Wertverlust und ist nicht abschreibbar.
Gebäudewert ermitteln
Kaufpreis = Gebäudewert + Grundstückswert. Für die AfA brauchen Sie den Gebäudewert.
- Kaufvertrag: Oft wird Grundstück und Gebäude getrennt ausgewiesen
- Sachwertmethode: Bewertung nach Baujahr und m²
- Finanzamt: Kann die Aufteilung vorgeben (oft 20–40 % Grundstück)
- Gutachter: Für präzise Ermittlung (lohnt sich bei hohen Werten)
Rechenbeispiel AfA
Situation: Eigentumswohnung gekauft für 300.000 €, Baujahr 2005
- Kaufpreis: 300.000 €
- Grundstücksanteil: 30 % = 90.000 €
- Gebäudewert: 210.000 €
- AfA: 2 % × 210.000 € = 4.200 €/Jahr
- Steuerersparnis (Annahme 42 % Steuersatz): 1.764 €/Jahr
- Über 50 Jahre: 88.200 € Steuerersparnis!
Neue degressive AfA ab 2023
Für Neubauten (Baugenehmigung ab 1.10.2023) gibt es eine degressive AfA von 5 % p.a. auf den Gebäudewert. Das verdoppelt die jährliche Abschreibung gegenüber der linearen 2 %-AfA:
- Jahr 1: 5 % von 210.000 € = 10.500 € AfA
- Jahr 2: 5 % von (210.000 - 10.500) = 9.975 € AfA
- Und so weiter — sinkend
Was außer AfA können Vermieter absetzen?
- Schuldzinsen des Baudarlehens (100 %)
- Hausgeld (nicht-umlegbare Anteile)
- Reparaturen und Instandhaltung
- Verwaltungskosten
- Fahrtkosten zur Immobilie
- Steuerberatungskosten (anteilig)
- Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer) — werden ebenfalls abgeschrieben
Checkliste AfA für Vermieter
- ☑ Kaufvertrag mit getrennter Ausweisung Grundstück/Gebäude?
- ☑ Baujahr prüfen (vor/nach 1925 entscheidet AfA-Satz)
- ☑ Neubauprojekt? Degressive AfA 5 % möglich
- ☑ Denkmalschutz-Objekt? Höhere AfA möglich
- ☑ Steuerberater für erste Steuererklärung Anlage V hinzuziehen
Fazit
Die AfA ist ein mächtiges Steuerinstrument für Vermieter. 2 % des Gebäudewerts jährlich — über Jahrzehnte — ergibt eine enorme Steuerersparnis. Wer Neubau kauft und die degressive AfA nutzt, profitiert noch stärker. Unbedingt mit einem Steuerberater optimieren.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Immobilien-Abschreibung (AfA)?
Beim Thema Immobilien-Abschreibung (AfA) kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.