Bevor du einen Gutachter beauftragst oder ein Angebot annimmst: Eine erste Einschätzung des Immobilienwerts kannst du selbst vornehmen. Wir zeigen dir die drei wichtigsten Methoden.
Methode 1: Vergleichswertverfahren
Schau dir an, für was vergleichbare Objekte in der Region verkauft wurden. Quellen:
- Immoscout24, Immowelt, Ebay Kleinanzeigen (aktuelle Angebotspreise)
- Gutachterausschuss-Berichte (reale Kaufpreise der Vergangenheit)
- Boris-Plus (Bodenrichtwerte kostenlos)
Vergleiche nach: m², Baujahr, Zustand, Lage. Abzüge für schlechten Zustand (10–30 %), Aufschläge für gute Lage.
Methode 2: Sachwertverfahren
Berechne den Wert von Grundstück + Gebäude getrennt:
- Grundstückswert: Fläche × Bodenrichtwert (aus Boris-Plus)
- Gebäudewert: Herstellungskosten – Altersabzug (jedes Jahr ca. 1,25 % weniger)
- Marktwert = Grundstück + Gebäude × Marktanpassungsfaktor
Methode 3: Ertragswertverfahren (für Vermietung)
Berechne, was die Immobilie als Investment wert ist:
- Jahresreinertrag = Jahreskaltmiete – Bewirtschaftungskosten (20–25 %)
- Vervielfältiger = abhängig von Lage und Zinsniveau (typisch 18–28)
- Ertragswert = Jahresreinertrag × Vervielfältiger
Online-Tools für die erste Einschätzung
- Immoscout24 Immobilienbewertung (kostenlos, orientierend)
- Sprengnetter Wertauskunft (kostenpflichtig, genauer)
- Homeday Preisatlas (für regionale Preisniveaus)
Wann brauchst du einen echten Gutachter?
Selbst-Bewertung reicht für: erste Orientierung, Kaufpreisverhandlung, Budgetplanung. Professionelles Gutachten brauchst du für: Scheidung, Erbschaft, Streit mit Finanzamt, Bank will formalen Bewertungsbericht.
Checkliste: Eigene Immobilienbewertung
- ☑ Vergleichsobjekte aus der Region (mind. 5–10) gefunden?
- ☑ Bodenrichtwert auf Boris-Plus abgerufen?
- ☑ Baujahr, Zustand und Ausstattung objektiv eingeschätzt?
- ☑ Alle drei Methoden durchgespielt und Mittelwert gebildet?
- ☑ Bei großen Abweichungen: Gutachter hinzuziehen?
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Immobilienbewertung selber machen?
Beim Thema Immobilienbewertung selber machen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.