Der notarielle Kaufvertrag ist bindend – Änderungen sind danach kaum möglich. Deshalb ist es entscheidend, den Vertragsentwurf vor dem Notartermin sorgfältig zu prüfen.
Was muss im Kaufvertrag stehen?
- Vertragsparteien: Vollständige Namen, Adressen, Geburtsdaten beider Seiten
- Kaufgegenstand: Genaue Beschreibung der Immobilie (Grundbuchblatt, Flurstück, Adresse, m²)
- Kaufpreis: Betrag in Euro, Zahlungsmodalitäten, Fälligkeitsdatum
- Übergabetermin: Wann Schlüssel und Besitz übergehen
- Regelungen zu Mängeln: Gewährleistungsausschluss oder -einschränkung
- Lastenfreiheit: Welche Grundschulden, Dienstbarkeiten bleiben/entfallen
- Auflassungsvormerkung: Schutz des Käufers vor weiterem Verkauf
Was Sie im Entwurf prüfen sollten
1. Kaufpreis-Aufteilung
Ist Inventar (Küche, Kellerregale) separat ausgewiesen? Das kann die Grunderwerbsteuer-Basis senken – ist aber rechtlich komplex und muss realistisch sein.
2. Bekannte Mängel
Alle dem Verkäufer bekannten Mängel sollten im Vertrag genannt sein. Arglistig verschwiegene Mängel können später Schadensersatz auslösen – aber beweisen ist schwer.
3. Altlasten und Baulastenverzeichnis
Gibt es Einträge im Altlastenkataster oder Baulastenverzeichnis? Das Grundbuch allein reicht nicht – fragen Sie explizit nach.
4. Regelungen zum Besitzübergang
Wann genau geht der Besitz über? Ist der Verkäufer noch Mieter in seiner eigenen Immobilie? Klare Regelungen sind wichtig.
Was noch verhandelt werden kann
- Einbeziehung von Inventar (Küche, Gartenmöbel, Heizöl)
- Renovierungspflichten vor Übergabe
- Freistellung von bestimmten Grundschulden
- Zahlungsmodalitäten (Vorkasse vs. nach Vormerkungs-Eintrag)
Wann erhalten Sie den Vertragsentwurf?
Sie haben das Recht, den Vertragsentwurf mindestens 2 Wochen vor dem Notartermin zu erhalten und zu prüfen. Nutzen Sie diese Zeit. Bei Zweifeln: Anwalt oder Notarberatung (kostenlos beim zuständigen Notar).
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Immobilien-Kaufvertrag?
Beim Thema Immobilien-Kaufvertrag kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.