Mietrendite, Eigenkapitalrendite, Cash-on-Cash: Die wichtigsten Rendite-Kennzahlen für Immobilien einfach erklärt.
Immobilienrendite berechnen: Die Formeln die du brauchst
Wer in Immobilien investiert, braucht klare Kennzahlen. Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Rendite-Formeln — mit Beispielen und Einordnung.
1. Bruttomietrendite
Die einfachste Kennzahl:
Bruttomietrendite = (Jahresmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel: Kaufpreis 250.000 €, Jahresmiete 12.000 € → Bruttomietrendite: 4,8 %
Vorteil: Schnell berechenbar. Nachteil: Enthält keine Kosten.
2. Nettomietrendite
Realistischer als Brutto:
Nettomietrendite = ((Jahresmiete - laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100
Laufende Kosten: Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer, Leerstand (ca. 20 % der Miete ansetzen)
Beispiel: Jahreskaltmiete 12.000 € - 2.400 € Kosten = 9.600 €
Kaufpreis inkl. NK: 275.000 €
Nettomietrendite: 3,5 %
3. Cash-on-Cash-Rendite
Für Investoren mit Fremdkapital:
Cash-on-Cash = (Jährlicher Netto-Cashflow ÷ eingesetztes Eigenkapital) × 100
Beispiel: EK 70.000 €, Netto-Cashflow nach Kredit und Kosten: 3.500 €/Jahr → Cash-on-Cash: 5 %
4. Eigenkapitalrendite (mit Hebelwirkung)
Zeigt die Kraft des Fremdkapitals:
EK-Rendite = (Gesamtrendite ÷ eingesetztes EK) × 100
Bei Wertsteigerung + Mietertrag: Eigenkapitalrendite kann 10–20 % übersteigen wenn Fremdkapital genutzt wird
5. Vervielfältiger (Kaufpreisfaktor)
Geläufige Marktgröße:
Vervielfältiger = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Beispiel: 250.000 € ÷ 12.000 € = 20,8
Interpretation: 20er-Faktor = gute Rendite (5 % brutto), 30er-Faktor = niedrig (3,3 %), 40er-Faktor = sehr niedrig (2,5 %)
Vergleich nach Markt (Richtwerte)
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Typische Stadt |
|---|---|---|
| Faktor 40+ | unter 2,5 % | München Innenstadt |
| Faktor 30 | 3,3 % | Hamburg, Frankfurt |
| Faktor 20 | 5,0 % | Leipzig, Ruhrgebiet |
| Faktor 15 | 6,7 % | Ostdeutsche Kleinstädte |
Was ist eine gute Rendite?
- Bruttomietrendite über 5 % = gut
- Nettomietrendite über 3 % = solide
- Cash-on-Cash über 4 % = profitabel
- Unter 3 % Netto: Nur bei klarer Wertsteigerungserwartung investieren
Fazit
Wer Immobilien als Investment bewertet, braucht die richtigen Formeln. Brutto-Rendite gibt einen ersten Überblick — die Nettomietrendite und Cash-on-Cash-Rendite zeigen die Realität. Wer mit diesen Kennzahlen arbeitet, trifft bessere Kaufentscheidungen.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Immobilienrendite berechnen?
Beim Thema Immobilienrendite berechnen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.