Immobilienkauf mit Ehepartner: Was ihr rechtlich regeln solltet
Gemeinsam ein Haus kaufen ist ein großer Schritt — einer der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Viele Paare denken dabei vor allem an Grundrisse und Finanzierungsraten, aber selten an die rechtlichen Feinheiten. Was du wissen und regeln solltest, bevor ihr unterschreibt.
Wer steht im Grundbuch?
Das ist die erste wichtige Frage: Wer wird als Eigentümer eingetragen? Optionen:
- Beide zu je 50 % — der Standardfall bei Ehepaaren
- Unterschiedliche Anteile — z. B. 70/30 wenn eine Person mehr Eigenkapital einbringt
- Nur einer der Partner — möglich, aber steuerlich und rechtlich zu prüfen
Wichtig: Wer nicht im Grundbuch steht, hat rechtlich kein Eigentumsrecht — auch nicht bei langer Ehe.
Güterstand: Was gilt zwischen Ehepaaren?
| Szenario | Eigenkapital | Beleihungsauslauf | Zinsvorteil |
|---|---|---|---|
| Wenig EK | 10 % | 90 % | +0,6 % Aufschlag |
| Standard | 20 % | 80 % | Marktstandard |
| Gut | 30 % | 70 % | -0,2 % Rabatt |
| Optimal | 40 %+ | 60 % | -0,35 % Rabatt |
In Deutschland gilt bei Ehen standardmäßig die Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet:
- Jeder Ehepartner verwaltet sein Vermögen selbst
- Bei Scheidung: Zugewinn (was während der Ehe erworben wurde) wird geteilt
- Die Immobilie ist Teil des Zugewinns — egal wer im Grundbuch steht
Alternativen: Gütertrennung (per Ehevertrag) oder Gütergemeinschaft (selten). Lass dich von einem Anwalt oder Notar beraten.
Was passiert bei Scheidung?
Das ist die heikelste Frage. Szenarien:
- Beide stehen im Grundbuch: Weder einer kann allein verkaufen. Einigung nötig — oder Teilungsversteigerung (das Schlimmste Szenario)
- Einer kauft den anderen aus: Der Verbleibende braucht Eigenkapital oder neue Finanzierung
- Gemeinsamer Verkauf: Erlös aufteilen — einfachste Lösung wenn beide einverstanden
Was wenn einer stirbt?
- Ohne Testament: Gesetzliche Erbfolge — Ehepartner erbt Anteile zusammen mit Kindern
- Mit Testament: Übertragung kann geregelt werden
- Risikolebensversicherung: Deckt die Restschuld ab — der Hinterbliebene bleibt schuldenfrei
Eigenkapital unterschiedlich hoch: Was dann?
Wenn einer mehr Eigenkapital einbringt (z. B. aus Erbschaft), kann das im Grundbuch durch unterschiedliche Eigentumsanteile abgebildet werden. Alternativ: interne Vereinbarung (Darlehen), die aber rechtlich schwieriger ist.
Was Paare vor dem Kauf klären sollten
- Wer kommt ins Grundbuch und mit welchem Anteil?
- Welcher Güterstand gilt? Ehevertrag nötig?
- Risikolebensversicherung: Wann, in welcher Höhe, auf wen?
- Was passiert wenn einer von uns die Rate nicht mehr zahlen kann?
- Was wenn wir uns trennen — Auseinandersetzungsvereinbarung möglich?
Tipp: Notarielles Ehevertrag-Gespräch
Ein Notar kann ein kurzes "Regelwerk" für die Immobilie erstellen — was bei Scheidung, Tod, oder Zahlungsausfall passiert. Das muss kein vollständiger Ehevertrag sein. Auch ein separates Dokument bei Kauf ist möglich. Kosten: 300–800 €. Das ist gut investiert.
Fazit
Gemeinsam eine Immobilie kaufen ist wunderschön — aber es braucht klare Regeln für unschöne Szenarien. Kläre vor dem Kauf: Grundbuch, Güterstand, Versicherung, Trennungsszenarien. Ein offenes Gespräch jetzt verhindert teure Konflikte in der Zukunft.
Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
Was muss ich bei Immobilienkauf Mit Ehepartner besonders beachten?
Wichtig bei Immobilienkauf Mit Ehepartner: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
Wie lange dauert die Baufinanzierung?
Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.