Bevor man eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte die Rendite durchgerechnet sein. Diese Schritt-für-Schritt-Anleitung zeigt, wie das geht.
Schritt 1: Gesamtinvestition berechnen
| Position | Betrag (Beispiel) |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Grunderwerbsteuer (5 %) | 12.500 € |
| Notar + Grundbuch (1,5 %) | 3.750 € |
| Makler (3,57 %) | 8.925 € |
| Renovierung | 10.000 € |
| Gesamtinvestition | 285.175 € |
Schritt 2: Bruttorendite berechnen
Formel: Jahreskaltmiete ÷ Gesamtinvestition × 100
- Kaltmiete: 900 €/Monat = 10.800 €/Jahr
- Bruttorendite: 10.800 / 285.175 × 100 = 3,79 %
Schritt 3: Jährliche Kosten ermitteln
| Kostenart | Jahresbetrag |
|---|---|
| Hausgeld (nicht umlegbar, ca. 30 %) | 1.200 € |
| Instandhaltungsrücklage (0,8 %/Jahr) | 2.000 € |
| Verwaltungsgebühr (5 % Bruttomiete) | 540 € |
| Leerstand (1 Monatsmiete Reserve) | 900 € |
| Gesamtkosten p.a. | 4.640 € |
Schritt 4: Nettorendite berechnen
Formel: (Jahreskaltmiete – Jahreskosten) ÷ Gesamtinvestition × 100
- (10.800 – 4.640) / 285.175 × 100 = 2,16 % Nettorendite
Ernüchternd — aber realistisch für viele Märkte 2025.
Schritt 5: Cashflow berechnen (mit Kredit)
| Position | Monatlich |
|---|---|
| Mieteinnahmen | + 900 € |
| Kreditrate (200.000 €, 3,8 %, 25 J) | - 1.042 € |
| Nebenkosten (anteilig) | - 387 € |
| Monatlicher Cashflow | - 529 € |
Negativer Cashflow bedeutet: Eigentümer schießt monatlich zu. Das kann sinnvoll sein (Steuerersparnis durch Verluste aus V&V), muss aber explizit eingeplant sein.
Schritt 6: Steuerersparnis einrechnen
Werbungskosten (Zinsen, AfA, Nebenkosten) übersteigen oft die Mieteinnahmen → steuerlicher Verlust:
- Mieteinnahmen: 10.800 €
- Schuldzinsen (3,8 % von 200.000): 7.600 €
- AfA (2 % von 175.000 Gebäudewert): 3.500 €
- Sonstige Kosten: 4.640 €
- Steuerlicher Verlust: 10.800 – 7.600 – 3.500 – 4.640 = –4.940 € Verlust
- Steuerersparnis (42 % Grenzsteuersatz): ca. 2.075 €/Jahr = 173 €/Monat
Effektiver monatlicher Zuschuss: 529 – 173 = 356 €/Monat — besser als ohne Steuer.
Gesamtbild: Lohnt es sich?
Über 25 Jahre bei angenommener 1,5 %/Jahr Wertsteigerung:
- Wertsteigerung: 250.000 → 367.000 € (+117.000 €)
- Eigenkapitalaufbau durch Tilgung: 200.000 € abbezahlt
- Zuschüsse gesamt: 356 € × 300 Monate = 106.800 €
- Nettogewinn nach 25 Jahren: ca. 200.000 – 106.800 + 117.000 = ca. 210.000 €
Das ist eine annualisierte Rendite auf das Eigenkapital (85.000 €) von ca. 5,5 % p.a. — attraktiv, aber mit Risiken.
Checkliste Renditerechnung
- ☑ Alle Kaufnebenkosten in Gesamtinvestition eingerechnet?
- ☑ Instandhaltungsrücklage nicht vergessen?
- ☑ Leerstandsrisiko als Kostenposition?
- ☑ Steuerersparnis mit Steuerberater prüfen?
- ☑ Wertsteigerungsannahmen konservativ?
Fazit
Eine korrekte Renditerechnung dauert 30 Minuten — und verhindert teure Fehlkäufe. Wer nur auf die Bruttomietrendite schaut, übersieht die Hälfte der Kosten. Nettorendite, Cashflow und Steuereffekte zusammen ergeben das vollständige Bild.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Immobilie kaufen und vermieten?
Beim Thema Immobilie kaufen und vermieten kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.