Nach 10, 15 oder 20 Jahren läuft die Zinsbindung deines Baukredits aus — und du musst die verbleibende Restschuld neu finanzieren. An diesem Punkt hast du zwei grundlegende Optionen: einfach bei deiner bisherigen Bank verlängern (Prolongation) oder aktiv zur günstigsten Bank wechseln (Umschuldung). Was lohnt sich mehr?
Was ist Prolongation?
Prolongation bedeutet, du verlängerst deinen bestehenden Kredit bei derselben Bank zu neuen Konditionen. Kurz vor Ende der Zinsbindung (oft 3–6 Monate vorher) macht dir deine Bank ein Angebot für die nächsten 5, 10 oder 15 Jahre. Du unterzeichnest — und weiter geht's.
Vorteile der Prolongation:
- Bequem — kein Aufwand, keine neuen Unterlagen
- Kein Bankwechsel, kein Grundbucheintrag nötig
- Schnelle Entscheidung möglich
Nachteile der Prolongation:
- Bank weiß, dass Wechseln aufwendig ist — und bietet oft nicht das Beste
- Du vergleichst nicht und zahlst womöglich 0,2–0,5 % zu viel
- Keine Verhandlungsposition ohne Alternativen
Was ist Umschuldung?
Bei der Umschuldung löst du deinen alten Kredit ab und schließt bei einer neuen Bank einen günstigeren Kredit ab. Die neue Bank übernimmt die Restschuld und lässt sich als neuer Grundschuldinhaber ins Grundbuch eintragen.
Vorteile der Umschuldung:
- Zugang zu den besten Marktkonditionen
- Wettbewerb zwischen Banken nutzen
- Potenzial: 0,2–0,5 % niedrigerer Zins = tausende Euro gespart
Nachteile der Umschuldung:
- Aufwand: Unterlagen einreichen, Grundbuchänderung
- Kosten: Grundbuchgebühren, ggf. Notarkosten (ca. 200–500 €)
- Zeit: 4–8 Wochen bis zum Vollzug
Rechenbeispiel: Was spart die Umschuldung?
Restschuld: 200.000 €, neue Zinsbindung: 10 Jahre
| Option | Zinssatz | Monatsrate | Gesamtzinsen 10 J. |
|---|---|---|---|
| Prolongation (eigene Bank) | 4,0 % | 1.000 € | ca. 36.000 € |
| Umschuldung (neue Bank) | 3,5 % | 917 € | ca. 30.000 € |
| Ersparnis | 0,5 % | 83 €/Monat | ca. 6.000 € |
Minus Umschuldungskosten (~400 €) bleiben über 5.600 € Nettoersparnis. Das lohnt sich!
Strategie: So nutzt du das Beste aus beiden
- 12 Monate vor Ablauf: Angebote von 3–5 anderen Banken einholen (Interhyp, Dr. Klein, direkte Banken)
- 9 Monate vor Ablauf: Günstigstes Angebot als Verhandlungsbasis zur eigenen Bank tragen
- Bank schlägt nach? Dann Prolongation — spart den Wechselaufwand
- Bank bleibt teurer? Dann Umschuldung — die Kosteneinsparung überwiegt bei weitem
Wann ist Prolongation trotzdem sinnvoll?
- Restschuld sehr klein (unter 50.000 €) — Wechselaufwand lohnt sich kaum
- Sehr kurze verbleibende Laufzeit (unter 5 Jahre)
- Beziehung zur Hausbank für andere Produkte wichtig
- Zinsdifferenz unter 0,15 % — dann rechnet sich Wechsel selten
Forward-Darlehen: Zinsen heute sichern
Wenn deine Zinsbindung erst in 2–3 Jahren ausläuft, aber du jetzt günstige Zinsen sichern willst: Ein Forward-Darlehen (bei bestehender oder neuer Bank) ermöglicht das. Du zahlst einen kleinen Aufschlag, aber sicherst dir die heutigen Konditionen für die Zukunft.
Fazit
In den meisten Fällen lohnt sich die Mühe der Umschuldung — besonders bei höheren Restschulden und einer Zinsdifferenz ab 0,2 %. Starte den Vergleich 12 Monate vor Ablauf und nutze das günstigste Angebot als Druckmittel gegenüber deiner eigenen Bank.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Prolongation vs. Umschuldung?
Beim Thema Prolongation vs. Umschuldung kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.