Wohnung untervermieten: Wann hast du das Recht dazu — und wann kann der Vermieter Nein sagen?
Untermiete: Rechte und Grenzen
Du willst deine Wohnung teilweise oder ganz untervermieten — für Airbnb, weil du längere Zeit weg bist, oder wegen eines Mitbewohners. Was ist erlaubt, wann brauchst du die Erlaubnis des Vermieters?
Grundsatz: Erlaubnis ist Pflicht
Ohne Erlaubnis des Vermieters darf man die Wohnung nicht untervermieten. Wer es trotzdem tut, riskiert eine Abmahnung und im Wiederholungsfall sogar die Kündigung.
Wann muss der Vermieter zustimmen?
Wenn du ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hast, muss der Vermieter zustimmen. Berechtigte Interessen sind zum Beispiel:
- Finanzielle Notlage (du kannst die Miete alleine nicht mehr tragen)
- Beruflicher Auslandsaufenthalt
- Familiäre Gründe (Partner zieht ein)
- Pflegebedürftigkeit eines Angehörigen
Wann kann der Vermieter ablehnen?
- Wenn der Untermieter unbekannte oder problematische Person ist
- Wenn die Wohnung dadurch überbelegt wird
- Wenn wichtige sachliche Gründe dagegen sprechen
- Bei kurzzeitiger Gesamtüberlassung (Airbnb komplette Wohnung: schwieriger)
Kein berechtigtes Interesse nötig bei
- Einziehen des Ehepartners oder Lebenspartners
- Nahe Verwandte (Kinder, Eltern) — hier reicht Anzeige statt Erlaubnis
Airbnb und Kurzzeitvermietung
Die komplette Überlassung der Wohnung (du bist nicht da) ist besonders heikel. Viele Gerichte haben entschieden: Dafür braucht der Mieter ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters. Zusätzlich gilt in vielen Städten (Berlin, Hamburg, München): Zweckentfremdungsverbot → ohne behördliche Genehmigung ist Kurzzeitvermietung verboten.
Was sollte im Untermietvertrag stehen?
- Name und Anschrift Untervermieter und Untermieter
- Mietbeginn und -ende (oder unbefristet)
- Miethöhe und Zahlungsmodalitäten
- Nutzungsumfang (welche Räume?)
- Nebenkosten
- Kaution
- Kündigung
Haftung des Hauptmieters
Du als Hauptmieter haftest dem Vermieter gegenüber für alles was der Untermieter tut oder beschädigt. Wähle deinen Untermieter sorgfältig — und dokumentiere den Zustand bei Übergabe.
Fazit
Untermiete ist möglich — aber nur mit Vermietererlaubnis und unter klaren Bedingungen. Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert die Kündigung. Wer es richtig macht, kann seine Kosten senken oder eine Wohnung gut überbrücken.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Untermiete?
Beim Thema Untermiete kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.