Grundregel: Untervermietung braucht Erlaubnis
Ohne Erlaubnis des Vermieters darf ein Mieter die Wohnung grundsätzlich nicht untervermieten (§ 540 BGB). Wer es trotzdem tut, riskiert eine Abmahnung oder fristlose Kündigung.
Aber: Der Vermieter darf die Erlaubnis nicht ohne triftigen Grund verweigern — wenn du ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hast.
Wann hast du ein berechtigtes Interesse?
Nach § 553 BGB kann ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweist:
- Längere Abwesenheit (Auslandsaufenthalt, Studium, Elternzeit)
- Finanzielle Notlage (kannst die Miete alleine nicht mehr tragen)
- Zusammenziehen mit Partner (einer behält seine Wohnung teilweise für die Übergangszeit)
- Pflege von Angehörigen in der Wohnung
Nicht ausreichend als Interesse: "Ich will mehr Geld verdienen" oder Touristen-Vermietung über Airbnb.
Wann darf der Vermieter trotz berechtigtem Interesse ablehnen?
- Die Person selbst ist unzumutbar (Vorstrafen, bekanntes Störverhalten)
- Die Wohnung wird dadurch überbelegt
- Wichtige Gründe in der Person des Untermieters
Komplette Untervermietung: Noch schwieriger
§ 553 BGB bezieht sich auf die Untervermietung eines Teils. Bei vollständiger Untervermietung (du ziehst komplett aus) hat der Vermieter ein stärkeres Ablehnungsrecht — denn dann verlässt der Vertragspartner de facto die Wohnung.
Airbnb und Co.: Kurzzeit-Untervermietung
Die Rechtslage bei Airbnb ist komplex:
- Gewerbliche Touristenvermietung ist kein berechtigtes Interesse — Vermieter kann ablehnen
- Viele Städte haben Zweckentfremdungsverbote (Berlin, München, Hamburg) — Untervermietung an Touristen ohne Genehmigung verboten
- Ohne Erlaubnis: Fristlose Kündigung möglich, Schadensersatz, Bußgelder
So beantragst du Untervermietungserlaubnis richtig
- Schriftliche Anfrage an Vermieter (wer, wie lange, warum)
- Kurze Vorstellung der Person des Untermieters
- Angabe des geplanten Zeitraums
- Bei Ablehnung: Vermieter muss Ablehnungsgrund nennen
- Ungerechtfertigte Ablehnung: Mieter kann bei Gericht auf Zustimmung klagen (oder fristlos kündigen bei grob unbilliger Ablehnung)
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Untervermietung?
Beim Thema Untervermietung kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.