Annuitätendarlehen vs. Volltilgerdarlehen
Beide Darlehensvarianten zahlen sich monatlich zurück — aber mit einem entscheidenden Unterschied: Beim Volltilger ist am Ende der Zinsbindung alles bezahlt. Beim klassischen Annuitätendarlehen bleibt eine Restschuld.
| Merkmal | Annuitätendarlehen | Volltilgerdarlehen |
|---|---|---|
| Restschuld nach Zinsbindung | Ja — Anschlussfinanzierung nötig | Nein — komplett bezahlt |
| Monatliche Rate | Niedriger | Höher (da vollständige Tilgung) |
| Zinsrisiko | Ja (Anschluss offen) | Nein (einmaliger Zinssatz) |
| Zinssatz | Standard | Oft minimal günstiger (0,1–0,2%) |
| Flexibilität | Mehr (Tilgung anpassbar) | Weniger (feste Laufzeit) |
| Gesamtzinskosten | Etwas höher | Etwas geringer |
Rechenbeispiel: 300.000 €, 3,8% Zins
| Variante | Monatliche Rate | Restschuld |
|---|---|---|
| Annuität, 2% Tilgung, 10J | 1.450 €/Monat | ca. 240.000 € Restschuld nach 10J |
| Annuität, 3% Tilgung, 10J | 1.700 €/Monat | ca. 215.000 € Restschuld nach 10J |
| Volltilger, 25 Jahre | 1.560 €/Monat | 0 € — komplett getilgt |
| Volltilger, 20 Jahre | 1.790 €/Monat | 0 € — komplett getilgt |
Wann ist Volltilger sinnvoll?
- Du willst absolut kein Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung
- Das aktuelle Zinsniveau ist historisch günstig (jetzt sichern)
- Du planst, bis zur Rente vollständig abbezahlt zu haben
- Dein Einkommen ist sehr stabil und erlaubt die höhere Rate
Wann ist Annuität besser?
- Du brauchst Flexibilität (Tilgung anpassen, Sondertilgungen)
- Die höhere Rate des Volltilgers ist grenzwertig für dein Budget
- Du erwartest in 10 Jahren Einkommenssteigerung oder Erbschaft
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen zum Annuitätendarlehen
Was muss ich bei Annuitaetendarlehen Vs Volltilger besonders beachten?
Wichtig bei Annuitaetendarlehen Vs Volltilger: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
Wie lange dauert die Baufinanzierung?
Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.