Wer bereits eine Immobilie besitzt und eine weitere kaufen möchte, muss nicht unbedingt Barvermögen ansparen. Der aufgebaute Wert der ersten Immobilie kann als Eigenkapital eingesetzt werden — über eine Beleihung oder Nachfinanzierung.
Was bedeutet Beleihung einer bestehenden Immobilie?
Die bereits abbezahlte oder teilweise abbezahlte Immobilie wird mit einer zusätzlichen Grundschuld belastet. Die Bank leiht Geld gegen diese Sicherheit — und das Geld fließt als Eigenkapital in den neuen Kauf.
Wie viel kann ich beleihen?
Banken leihen typisch bis zu 60–80 % des Beleihungswerts einer Immobilie:
- Immobilienwert: 400.000 €
- Beleihungsgrenze (60 %): 240.000 €
- Bestehende Restschuld: 80.000 €
- Verfügbares Eigenkapital: 240.000 – 80.000 = 160.000 €
Variante 1: Nachfinanzierung (Grundschuldaufstockung)
Die bestehende Grundschuld wird erhöht oder eine neue eingetragen:
- Neue Grundschuld über gewünschten Betrag (z.B. 100.000 €)
- Kredit zu aktuellen Zinssätzen
- Kosten: Notar + Grundbucheintrag ca. 500–1.500 €
- Monatliche Rate: zusätzliche Belastung bedenken
Variante 2: Grundschuldabtretung
Bestehende Grundschuld wird an neue Bank abgetreten — als Sicherheit für den neuen Kredit, ohne neue Eintragung:
- Kostengünstiger als neue Eintragung
- Beide Kredite bei derselben Bank
Voraussetzungen für die Beleihung
- Immobilie muss ausreichend Wert haben (Gutachten oder Schätzwert der Bank)
- Tragbarkeit: Gesamtschuldendienst darf Einkommen nicht überlasten
- Bonität des Antragstellers
- Keine übermäßige Gesamtbeleihung (über 80 % riskant)
Risiken der Kreuzfinanzierung
- Doppelte Belastung: Beide Immobilien sind belastet — bei Zahlungsausfall gefährdet
- Zinsniveaurisiko: Neuer Kredit zu aktuellen (höheren) Zinsen
- Cashflow-Risiko: Wer vermietet, braucht Mieteinnahmen für Kredit-Bedienung
Wann ist Beleihung der bestehenden Immobilie sinnvoll?
- Erste Immobilie gut abbezahlt (wenig Restschuld)
- Wert der ersten Immobilie deutlich gestiegen (Wertzuwachs als Puffer)
- Zweite Immobilie als Kapitalanlage — Mieteinnahmen decken Kreditrate
- Kurzfristiger Bedarf (Überbrückung bis Barvermögen da)
Alternative: Erst verkaufen, dann kaufen
Wer eine zu kleine Immobilie gegen eine größere tauscht: Erst verkaufen, Erlös als Eigenkapital nutzen. Haken: Zeitlicher Doppelaufwand (Übergangsmiete). Vorteil: Keine Kreuzbelastung.
Checkliste Eigenkapital aus Immobilie
- ☑ Aktuellen Wert der bestehenden Immobilie schätzen lassen
- ☑ Restschuld und freies Beleihungsvolumen berechnen
- ☑ Tragbarkeit beider Kredite gemeinsam prüfen
- ☑ Grundschuldaufstockungskosten einkalkulieren
- ☑ Bankberatung bei Hausbank holen
Fazit
Die Beleihung einer bestehenden Immobilie als Eigenkapital-Quelle ist ein mächtiges Instrument — funktioniert aber nur wenn ausreichend Wert in der Erstimmobilie steckt und die Gesamtbelastung tragbar bleibt. Ein Steuerberater und Finanzierungsberater sollten vorab konsultiert werden.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Eigenkapital aus bestehender Immobilie?
Beim Thema Eigenkapital aus bestehender Immobilie kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.