Ohne Grundschuld kein Bankdarlehen — so lautet die Regel bei fast jeder Baufinanzierung. Aber was ist die Grundschuld genau? Und was passiert damit nach der Rückzahlung?
Was ist die Grundschuld?
Die Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB) ist ein dingliches Sicherungsrecht an einem Grundstück. Sie sichert der Bank den Anspruch auf Zahlung eines bestimmten Geldbetrags. Im Klartext: Wenn du deinen Kredit nicht zurückzahlst, kann die Bank dein Haus zwangsversteigern lassen.
Grundschuld vs. Hypothek: Was ist der Unterschied?
| Merkmal | Grundschuld | Hypothek |
|---|---|---|
| Verbreitung heute | Fast ausschließlich | Sehr selten |
| Abhängig vom Darlehen? | Nein (abstrakt) | Ja (akzessorisch) |
| Flexibilität | Hoch (wiederverwendbar) | Niedrig |
| Nach Rückzahlung | Bleibt bestehen (bis Löschung) | Erlischt automatisch |
Wie wird die Grundschuld eingetragen?
- Bank und Käufer vereinbaren Grundschuld-Bestellung
- Notar beurkundet die Grundschuldurkunde
- Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs
- Notar übersendet Grundschuldurkunde an die Bank (Sicherungszweckerklärung)
Kosten der Grundschuldbestellung
Die Notarkosten für die Grundschuldbestellung hängen von der Höhe ab. Bei 300.000 € Grundschuld betragen sie typischerweise 600–900 €. Dazu kommen Grundbuchgebühren von 300–500 €.
Was passiert nach vollständiger Rückzahlung?
Die Grundschuld bleibt im Grundbuch — auch wenn der Kredit vollständig zurückgezahlt ist. Du erhältst eine "Löschungsbewilligung" von der Bank. Damit kannst du die Grundschuld beim Notar löschen lassen. Kosten: ca. 200–400 €.
Tipp: Viele Eigentümer lassen die Grundschuld stehen, um sie bei einer zukünftigen Anschlussfinanzierung wiederverwenden zu können (spart Notarkosten).
Rangfolge im Grundbuch
Wenn mehrere Grundschulden eingetragen sind, gilt: Wer zuerst eingetragen wurde, wird zuerst befriedigt. Der erste Rang (erstrangige Grundschuld) ist für Banken wertvoller und führt zu günstigeren Zinsen.
Fazit
Die Grundschuld ist ein notwendiges Instrument der Baufinanzierung. Wer ihr Prinzip versteht, kann mit der Bank besser verhandeln — und weiß, wann Löschung und wann Stehenlassen die bessere Wahl ist.
Häufige Fragen
Was ist der wichtigste Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?
Die Hypothek ist akzessorisch — sie ist direkt an die Forderung gebunden und erlischt automatisch wenn der Kredit zurückgezahlt ist. Die Grundschuld ist abstrakt — sie bleibt im Grundbuch bestehen, auch nach Rückzahlung, und kann für neue Kredite genutzt werden. In der Praxis nutzen 95 % der Banken die Grundschuld.
Muss ich die Grundschuld nach Rückzahlung löschen lassen?
Nicht unbedingt, aber es ist ratsam. Eine eingetragene Grundschuld ohne zugrundeliegenden Kredit kann die spätere Beleihung oder den Verkauf erschweren. Die Löschung kostet ca. 200–400 € beim Notar. Alternativ kannst du eine Löschungsbewilligung von der Bank aufbewahren.
Welche Kosten entstehen bei der Grundschuldeintragung?
Notar und Grundbuchamt berechnen zusammen ca. 0,3–0,5 % der Grundschuldhöhe. Bei 250.000 € Grundschuld sind das ca. 750–1.250 €. Diese Kosten sind Teil der Kaufnebenkosten und werden bei der Baufinanzierung mit eingeplant.
Was ist eine Briefgrundschuld und was eine Buchgrundschuld?
Die Buchgrundschuld ist im Grundbuch eingetragen, ohne physisches Dokument — heute der Standard. Die Briefgrundschuld umfasst zusätzlich einen Grundschuldbrief als Wertpapier. Der Brief kann verkauft oder übertragen werden — für die meisten Privatkäufer irrelevant, da Banken Buchgrundschuld bevorzugen.