Kaufnebenkosten — Kompletter Ratgeber
Ein häufiger Fehler: Käufer rechnen nur den Kaufpreis, vergessen aber die Kaufnebenkosten. Diese können 8–15% des Kaufpreises ausmachen — bei 400.000 € also 32.000–60.000 Euro extra.
Überblick aller Nebenkosten
| Kostenart | Prozentsatz | Bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5% (BL-abhängig) | 14.000–26.000 € |
| Notarkosten | ca. 1,0–1,5% | 4.000–6.000 € |
| Grundbucheintragung | ca. 0,3–0,5% | 1.200–2.000 € |
| Maklerprovision (wenn Makler) | 3,57% (Käuferanteil) | 14.280 € |
| Bankgebühren/Gutachter | 0,1–0,5% | 400–2.000 € |
| Umzugskosten | variabel | 1.000–5.000 € |
Kaufnebenkosten sparen — geht das?
Grunderwerbsteuer: Kaum zu sparen — Pflicht. In einzelnen Bundesländern früher geringer (Bayern 3,5% = günstigstes BL).
Notarkosten: Gesetzlich geregelt, kaum Verhandlungsspielraum. Aber: Nur Notwendiges beurkunden.
Maklerprovision: Seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision — du zahlst max. 50% der Gesamtprovision. Direktkauf ohne Makler spart den Käuferanteil komplett.
Kaufnebenkosten müssen aus Eigenkapital kommen
Die meisten Banken finanzieren Kaufnebenkosten nicht mit. Du brauchst dafür eigene Mittel. Das bedeutet: Eigenkapital = 20% Kaufpreis + Kaufnebenkosten.
Bei 400.000 € Kaufpreis ohne Makler: 80.000 € (20%) + 20.000 € Nebenkosten = 100.000 € Eigenkapital mindestens.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten
Worauf kommt es bei Kaufnebenkosten Ratgeber an?
Das Wichtigste bei Kaufnebenkosten Ratgeber: fruehzeitig informieren, mehrere Angebote einholen, Förderungen nutzen und Nebenkosten nicht vergessen. Unabhaengige Beratung ist oft kostenlos und spart tausende Euro.
Kann ich Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
Bei Eigennutzung: nein (außer Arbeitszimmer-Anteil). Bei Vermietung: Ja — Notar, Grundbuch, Makler zählen zu den Anschaffungskosten und werden über die AfA (2 % p.a. bei Gebäuden ab 1925) abgeschrieben. Grunderwerbsteuer ebenfalls zu Anschaffungskosten — nicht sofort, sondern über AfA.
Wie spare ich bei den Kaufnebenkosten?
Makler vermeiden: Direktkauf vom Eigentümer spart bis 3,57 %. Grunderwerbsteuer: Nicht verhandelbar — aber Bundesland mit niedrigerer Steuer kann relevant sein (Bayern 3,5 % vs. NRW 6,5 %). Notarkosten: gesetzlich geregelt, kaum Spielraum. Tipp: Inventar (Küche, Einbauschränke) separat kaufen — das senkt den beurkundungspflichtigen Kaufpreis.
Wann muss ich die Kaufnebenkosten zahlen?
Grunderwerbsteuer: Nach Grunderwerbsteuerbescheid (kommt 4–8 Wochen nach Notartermin), Frist: 4 Wochen nach Bescheid. Notarkosten: Rechnung kommt nach Notartermin, Fälligkeit typisch 30 Tage. Maklercourtage: meist bei Abschluss des Kaufvertrags fällig. Eigenkapital rechtzeitig bereitstellen!
Weiterführende Quellen
- BMF: Grunderwerbsteuer aktuell nach Bundesland— Offizielle Steuersätze für alle 16 Bundesländer
- Verbraucherzentrale: Alle Kaufnebenkosten im Überblick— Checkliste mit Makler, Notar, GrESt und Grundbuch
- Hausratversicherung.one: Wohngebäude absichern