Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Die wichtigsten Kostenpunkte
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler und Grundbuch — alle Kosten im Überblick, mit Rechenbeispiel und Spartipps für 2026.
Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an. Diese Kosten werden von Banken in der Regel nicht mitfinanziert — du musst sie aus Eigenkapital stemmen.
Überblick: Alle Nebenkosten beim Hauskauf
| Kostenart | Typischer Satz | Beispiel (350.000 €) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % (je BL) | 12.250–22.750 € |
| Notar | ca. 1,0–1,5 % | 3.500–5.250 € |
| Grundbuch | ca. 0,3–0,5 % | 1.050–1.750 € |
| Maklerprovision (ggf.) | max. 3,57 % | 0–12.495 € |
| Gesamt | 5–12 % | 17.500–42.000 € |
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland erheblich:
- Bayern, Sachsen: 3,5 % (günstigste Bundesländer)
- Hamburg: 4,5 %
- Niedersachsen, Baden-Württemberg: 5,0 %
- Berlin, Hessen: 6,0 %
- Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,5 %
Wie spare ich bei den Nebenkosten?
- Ohne Makler kaufen (z.B. direkt vom Eigentümer) spart bis zu 3,57 % Provision
- Kaufpreis und Inventar trennen: Möbel, Küche etc. im Kaufvertrag separat ausweisen — kein Grunderwerbsteuer auf bewegliches Inventar
- Nicht alle Notar- und Grundbuchkosten sind verhandelbar — Mindestgebühren sind gesetzlich
Fazit
Plane Nebenkosten realistisch ein — sie machen 5–12 % des Kaufpreises aus und müssen aus Eigenkapital stammen. Unterschätze diese Posten nicht, denn sie können deinen Finanzierungsplan erheblich beeinflussen.
Häufige Fragen
Welche Kaufnebenkosten sind beim Immobilienkauf in Deutschland typisch?
Die typischen Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1–1,5 %), Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) und ggf. Maklerprovision (0–3,57 %). Insgesamt 7–12 % des Kaufpreises — diese müssen aus Eigenkapital bezahlt werden.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei selbst genutzten Immobilien leider nicht. Bei Kapitalanlagen (vermietete Wohnungen) sind alle Nebenkosten als Anschaffungsnebenkosten steuerlich relevant — sie erhöhen die Abschreibungsbasis und wirken sich über die Laufzeit steuermindernd aus.
Kann ich Kaufnebenkosten in die Finanzierung einschließen?
Einige Banken bieten 110 %-Finanzierungen an, die auch Nebenkosten abdecken. Das ist aber teuer: höhere Zinsen, höherer Beleihungsauslauf, mehr Risiko. Empfehlung: Nebenkosten immer aus Eigenkapital zahlen, um die Darlehenssumme und damit die Zinskosten zu minimieren.