Immobilienbewertung: Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert erklärt
Der "Wert" einer Immobilie ist keine feste Größe. Je nach Methode kommt ein anderer Wert heraus. Gutachter, Finanzämter und Banken nutzen drei verschiedene Verfahren — und oft eine Kombination.
Verfahren 1: Vergleichswertverfahren
Das einfachste und direkteste Verfahren: Die Immobilie wird mit vergleichbaren, tatsächlich verkauften Objekten in der gleichen Lage verglichen.
- Anwendung: Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser in Lagen mit vielen Verkäufen
- Grundlage: Bodenrichtwerte + Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse
- Vorteil: Direkt marktbasiert, realistisch
- Nachteil: Braucht genügend Vergleichsverkäufe in der Nähe
Beispiel: 3-Zimmer-Wohnung, 80 m², in München-Schwabing. Vergleichsobjekte: 5.500 €/m² → Wert: ca. 440.000 €
Verfahren 2: Sachwertverfahren
Der Wert ergibt sich aus dem Bodenwert plus dem Gebäudesachwert (Herstellungskosten minus Alterswertminderung).
- Anwendung: Einfamilienhäuser, besondere Objekte ohne viele Vergleiche
- Berechnung: Bodenrichtwert × Grundstücksgröße + Gebäudewert (NHK × m²) - Alterswertminderung
- Vorteil: Auch bei wenig Vergleichsdaten anwendbar
- Nachteil: Marktbedingungen werden durch "Marktanpassungsfaktor" berücksichtigt (subjektiv)
Beispiel: Grundstück 500 m² × 300 €/m² = 150.000 € + Gebäude 200.000 € × 0,7 (Altersminderung 30 Jahre) = 140.000 € → Sachwert: 290.000 €
Verfahren 3: Ertragswertverfahren
Bei Renditeobjekten: Der Wert ergibt sich aus den erzielbaren Mieteinnahmen, kapitalisiert über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer.
- Anwendung: Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte, vermietete Immobilien
- Formel: Ertragswert = Jahresreinertrag / Liegenschaftszinssatz + Bodenwert
- Liegenschaftszinssatz: Von Gutachterausschüssen festgelegt (2–6 %, je nach Objektart und Lage)
Beispiel: Mehrfamilienhaus, Jahreskaltmiete 48.000 €, Bewirtschaftungskosten 20 % = Reinertrag 38.400 €. Liegenschaftszins 3,5 %: Ertragswert (Gebäude) = 38.400 / 0,035 ≈ 1.097.000 € + Bodenwert
Welches Verfahren für welchen Zweck?
| Situation | Verfahren |
|---|---|
| Eigentumswohnung kaufen/verkaufen | Vergleichswert |
| Einfamilienhaus bewerten | Sachwert (oft kombiniert) |
| Mehrfamilienhaus als Investment | Ertragswert |
| Finanzamt (Erbschaft, Schenkung) | Vergleichswert oder Sachwert (gesetzlich geregelt) |
| Bank (Beleihungswert) | Konservativ: Sachwert oder Ertragswert × Abschlag |
Warum weichen Gutachten oft voneinander ab?
- Unterschiedliche Vergleichsobjekte herangezogen
- Verschiedene Marktanpassungsfaktoren
- Bewirtschaftungskosten unterschiedlich geschätzt
- Liegenschaftszinssatz variiert regional
Für den Käufer gilt: Der Marktwert ist am Ende der Preis, den ein informierter Käufer zahlen würde. Kein Verfahren ist "die Wahrheit" — alle sind Annäherungen.
Fazit
Die drei Bewertungsverfahren dienen unterschiedlichen Zwecken. Für private Immobilienkäufe ist das Vergleichswertverfahren am relevantesten — es spiegelt den echten Markt wider. Für Renditeobjekte liefert das Ertragswertverfahren die entscheidende Kennzahl.