Ob Hauskauf oder Wohnungskauf — der Immobilienmakler ist oft der erste Ansprechpartner. Doch was genau macht ein Makler, was kostet er, und wann lohnt es sich, ohne Makler zu kaufen? Dieser Ratgeber erklärt den vollständigen Ablauf.
Was macht ein Immobilienmakler?
Ein Makler vermittelt zwischen Verkäufer und Käufer. Seine Kernaufgaben:
- Exposé erstellen und Immobilie vermarkten
- Besichtigungen organisieren und begleiten
- Kaufpreisverhandlungen führen
- Unterlagen prüfen und Kaufabwicklung begleiten
- Notartermin koordinieren
Der Makler arbeitet in erster Linie im Interesse des Verkäufers — schließlich wird er vom Verkäufer beauftragt. Trotzdem hat er eine Beratungspflicht gegenüber dem Käufer bei erkennbaren Mängeln.
Maklercourtage: Was kostet ein Makler?
Seit dem Maklergesetz 2020 gilt: Bei Wohnimmobilien muss der Verkäufer mindestens 50 % der Maklerprovision tragen. Die ortsübliche Gesamtprovision liegt bei 5,95–7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.).
| Region | Maklercourtage gesamt | Käuferanteil |
|---|---|---|
| Bayern, Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % |
| NRW, Niedersachsen | 5,95–7,14 % | 2.975–3,57 % |
| Berlin, Brandenburg | 7,14 % | 3,57 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3.125 % |
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 350.000 € und 7,14 % Gesamtprovision zahlt der Käufer ca. 12.495 € Maklerprovision. Das ist eine erhebliche Summe, die in die Kaufnebenkosten einkalkuliert werden muss.
Schritt-für-Schritt: Der Maklerablauf beim Kauf
Schritt 1: Erstkontakt und Besichtigung
Der Käufer meldet sich auf ein Exposé. Der Makler prüft die Ernsthaftigkeit des Interesses (oft Bonitätsnachweis) und vereinbart einen Besichtigungstermin. Tipp: Immer mehrere Besichtigungen anfragen — einmal tagsüber, einmal abends.
Schritt 2: Zweite Besichtigung und Prüfung
Nach Interesse: detaillierte Prüfung der Unterlagen. Grundbuchauszug, Energieausweis, Teilungserklärung (bei WEG), Nebenkostenabrechnung (bei Wohnungen), Protokolle der Eigentümerversammlungen. Ein unabhängiger Gutachter kann helfen, versteckte Mängel zu erkennen.
Schritt 3: Kaufpreisverhandlung
Makler verhandeln — aber in wessen Interesse? Tipps für Käufer:
- Eigene Preisrecherche vorab (Immoscout24, Vergleichswerte)
- Mängel dokumentieren und als Verhandlungsargument nutzen
- Keine emotionale Bindung zeigen
- Konkrete Preisvorstellung nennen, nicht um den heißen Brei reden
- Reservierungsgebühren ablehnen — diese sind rechtlich problematisch
Schritt 4: Finanzierungsnachweis
Vor Kaufzusage erwartet der Makler oft einen Finanzierungsnachweis der Bank. Wichtig: Dieser ist kein Vertrag — Absicherung erst beim Notartermin.
Schritt 5: Kaufvertrag und Notartermin
Der Notar erstellt den Kaufvertrag. Dieser wird mindestens 14 Tage vor Unterzeichnung zugesandt. Zeit nehmen, sorgfältig lesen! Der Makler koordiniert den Notartermin, nimmt aber selbst keine Vertragspartei-Rolle ein.
Schritt 6: Übergabe und Provision
Nach Beurkundung und Kaufpreiszahlung: Schlüsselübergabe. Die Maklerprovision wird mit Zustandekommen des Kaufvertrags fällig — nicht erst bei Übergabe.
Makler: Pflichten und Rechte des Käufers
- Aufklärungspflicht: Makler muss bekannte Mängel offenlegen
- Keine Doppeltätigkeit: Makler darf nicht gleichzeitig für beide Seiten tätig sein
- Widerrufsrecht: Bei Fernabsatzverträgen (Telefon/Online) gilt 14 Tage Widerrufsrecht
- Provisionsfreiheit: Ohne Maklervertrag keine Provision — nicht auf mündliche Versprechen verlassen
Wann lohnt es sich, ohne Makler zu kaufen?
Direktkauf vom Eigentümer spart die Provision — aber hat Nachteile:
- Mehr Eigenrecherche erforderlich
- Keine Koordination beim Notartermin
- Kein Puffer bei schwierigen Verhandlungen
Empfehlung: Bei Privatverkäufen einen eigenen Rechtsanwalt oder Gutachter hinzuziehen. Die Kosten sind überschaubar und schützen vor bösen Überraschungen.
Checkliste: Makler richtig nutzen
- ☑ Maklervertrag vor Besichtigung lesen und verstehen
- ☑ Bonitätsnachweis nur wenn nötig und seriös angefragt
- ☑ Alle Unterlagen anfordern (Grundbuch, Energieausweis, etc.)
- ☑ Zweite Besichtigung mit Handwerker/Gutachter
- ☑ Kaufvertragsentwurf 14 Tage vor Notar erhalten
- ☑ Notarkosten und Grunderwerbsteuer einkalkulieren
- ☑ Provision erst nach Beurkundung zahlen
Fazit
Ein guter Makler erleichtert den Kaufprozess erheblich. Dennoch sollte der Käufer alle Unterlagen eigenständig prüfen und sich nicht blind auf den Makler verlassen. Die Provision von 3–4 % ist eine erhebliche Zusatzbelastung — einkalkulieren und ggf. verhandeln.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Empfohlen werden mindestens 20 % des Kaufpreises plus die gesamten Kaufnebenkosten (7–12 % je nach Bundesland). Bei einem Haus für 400.000 € wären das ca. 80.000 € Eigenkapital plus 36.000 € Nebenkosten — insgesamt ca. 116.000 € eigene Mittel sinnvoll.
Wie hoch sind Bauzinsen aktuell (2026)?
Aktuell liegen Bauzinsen für 10 Jahre Zinsbindung bei ca. 3,0–3,5 % effektiv (Stand 2026). Für 15 Jahre Zinsbindung etwas höher bei ca. 3,2–3,7 %. Wer mehrere Angebote vergleicht, spart oft 0,3–0,5 % — das sind bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre bis zu 12.500 € Ersparnis.
Welche Laufzeit ist für eine Baufinanzierung empfehlenswert?
Bei aktuell moderaten Zinsen empfehlen viele Experten eine Zinsbindung von 15–20 Jahren — das sichert den günstigen Zinssatz langfristig. Die Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung hängt vom Tilgungssatz ab: Bei 2 % Anfangstilgung und 3,3 % Zins dauert es ca. 28 Jahre.
Wie finde ich die günstigste Baufinanzierung?
Mindestens 3–5 Angebote einholen: Hausbank, Volksbank oder Sparkasse und unabhängige Online-Vermittler wie Interhyp oder Dr. Klein. Der Effektivzins ist die entscheidende Vergleichszahl. Stets identische Parameter (gleiche Laufzeit, gleiche Tilgung, gleicher Kreditbetrag) vergleichen.