Mietrendite im Städtevergleich: In welchen deutschen Städten rechnet sich Vermietung noch — und wo kaum noch?
Mietrendite nach Städten: Ein ehrlicher Vergleich
Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl für Immobilien-Investoren. Aber sie variiert enorm je nach Stadt — von unter 2 % in München bis über 5 % in ostdeutschen Mittelstädten. Dieser Artikel zeigt, wo sich Vermietung noch lohnt.
Was ist die Bruttomietrendite?
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Jahreskaltmiete 12.000 € → Rendite: 4 %
Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten, Verwaltung, Leerstand und Instandhaltung — und ist ca. 1–1,5 % niedriger.
Mietrendite nach Städten (Richtwerte 2026)
| Stadt | Bruttomietrendite (ca.) | Einschätzung |
|---|---|---|
| München | 2,0–2,8 % | Sehr niedrig, Wertsteigerung als Hoffnung |
| Hamburg | 2,5–3,5 % | Niedrig bis mittel |
| Berlin | 2,8–3,8 % | Mittel, Regulierungsrisiko |
| Frankfurt | 3,0–4,0 % | Mittel |
| Stuttgart | 2,8–3,5 % | Niedrig bis mittel |
| Köln | 3,0–4,0 % | Mittel |
| Düsseldorf | 3,0–4,2 % | Mittel |
| Leipzig | 4,0–5,5 % | Gut, wachsende Stadt |
| Dresden | 4,0–5,5 % | Gut |
| Halle/Saale | 5,0–7,0 % | Sehr gut, aber Leerstandsrisiko |
| Magdeburg | 5,5–7,5 % | Sehr gut, Vorsicht bei Nachfrage |
| Ruhrgebiet (Essen, Bochum) | 4,5–6,5 % | Gut, lokale Unterschiede enorm |
Renditefallen: Was die Zahlen nicht zeigen
- Leerstand: Ohne Mieter keine Rendite. In strukturschwachen Regionen höheres Risiko
- Sanierungsbedarf: Günstige Kaufpreise oft mit hohem Renovierungsbedarf
- Mietermix: Sozial schwierige Mieter können Kosten und Nerven kosten
- Regulierung: Berlin hat Mietregulierungen eingeführt, andere Städte könnten folgen
Rendite-Strategie: Was ist dein Ziel?
- Cashflow-Investor: Lieber Mittelstädte (5–7 %), geringere Wertsteigerung, aber positiver Cashflow
- Wertsteigerungs-Investor: A-Städte (München, Hamburg), niedrige Rendite, aber Substanzwert
- Balanced: B-Städte (Leipzig, Köln), mittelhohe Rendite + moderate Wertsteigerung
Die 2 %-Regel (und warum sie veraltet ist)
Früher galt: Kaufpreis sollte max. dem 50-fachen der Jahreskaltmiete entsprechen (= 2 % Rendite als Minimum). In A-Städten gilt heute das 35- bis 50-fache als normal. In vielen Hochpreisregionen rechnet sich reine Cashflow-Vermietung kaum mehr.
Fazit
Wer mit Immobilien Rendite erzielen will, findet sie heute eher in deutschen Mittelstädten als in den Metropolen. Wichtig: Leerstandsrisiko, Mietrecht und Sanierungsbedarf sorgfältig prüfen. Die höchste Rendite auf dem Papier ist nicht immer die sicherste in der Realität.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Immobilienrendite nach Städten?
Beim Thema Immobilienrendite nach Städten kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.