Mieten oder kaufen – diese Frage beschäftigt fast jeden. Aber es gibt keine universelle Antwort. Du musst es für deine Situation durchrechnen. Wir zeigen dir wie.
Die Kosten des Kaufens (monatlich)
- Kreditrate (Zins + Tilgung)
- Instandhaltungsrücklage (1–2 €/m²/Monat)
- Nicht-umlagefähiges Hausgeld oder Grundsteuer
- Wohngebäudeversicherung
- Entgangene Rendite auf Eigenkapital (Opportunitätskosten: 3–5 % p.a.)
Die Kosten des Mietens (monatlich)
- Kaltmiete
- Betriebsnebenkosten (Heizung, Wasser etc.)
- Mieterhöhungsrisiko (historisch: 2–4 % p.a.)
Rechenbeispiel: Wohnung 300.000 €
Kaufen:
- Eigenkapital: 60.000 €, Kredit: 270.000 € bei 3,8 % / 2 % Tilgung
- Rate: ~1.300 €/Monat
- Rücklage + Steuer + Versicherung: ~300 €
- Opportunitätskosten Eigenkapital (4 % auf 60.000 €): ~200 €
- Gesamtkosten Kaufen: ~1.800 €/Monat
Mieten (vergleichbare Wohnung): 1.400 €/Monat Warmmiete
Difference: Kaufen kostet 400 € mehr – ABER: Tilgung baut Vermögen auf!
Der Break-Even-Punkt
Kaufen lohnt sich langfristig, wenn:
- Immobilienpreise steigen (Wertsteigerung)
- Mieten stärker steigen als Kapitalmarktrendite
- Du lange (mind. 7–10 Jahre) in der Immobilie bleibst
Mieten lohnt sich, wenn:
- Kaufpreise sehr hoch (Kaufpreisvervielfältiger über 35)
- Du mobil sein musst (Beruf, Familie)
- Du hohe Renditen mit alternativem Investment erzielst
- Kaufpreis weit über Mietniveau liegt
Faustregeln für Deutschland 2026
- Kaufpreisvervielfältiger unter 25: Kaufen attraktiver
- Kaufpreisvervielfältiger 25–35: Abhängig von persönlicher Situation
- Kaufpreisvervielfältiger über 35: Mieten oft günstiger
Checkliste: Miete oder Kauf entscheiden
- ☑ Kaufpreisvervielfältiger für dein Wunschobjekt berechnet?
- ☑ Planungshorizont: Mind. 7–10 Jahre in der Region?
- ☑ Eigenkapital vorhanden (mind. 20 %)?
- ☑ Alternativ-Investment-Rendite verglichen?
- ☑ Persönliche Lebensplanung: Stabilität oder Flexibilität wichtiger?
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Mieten oder Kaufen?
Beim Thema Mieten oder Kaufen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.