In jedem Kreditangebot stehen zwei Zahlen nebeneinander: Sollzins und Effektivzins. Viele Käufer schauen auf die kleinere Zahl — das kann teuer werden. Hier kommt die klare Erklärung.
Was ist der Sollzins?
Der Sollzins (früher: Nominalzins) ist der reine Zinssatz, den die Bank für das geliehene Kapital berechnet. Er zeigt, wie viel Zinsen du auf den ausstehenden Kreditbetrag zahlst — aber er berücksichtigt keine weiteren Kosten.
Was ist der Effektivzins?
Der Effektivzins (Effektiver Jahreszins) ist der echte Vergleichswert. Er enthält:
- Den Sollzins
- Tilgungsverrechnung (Zeitpunkt der Zinszahlung)
- Bearbeitungsgebühren (falls vorhanden)
- Kontoführungsgebühren
- Kosten für Pflichtversicherungen
Der Effektivzins ist per Gesetz vorgeschrieben und muss bei jedem Kreditangebot angegeben werden.
Warum ist der Unterschied wichtig?
| Angebot | Sollzins | Effektivzins | Unterschied |
|---|---|---|---|
| Bank A | 3,60 % | 3,68 % | +0,08 % |
| Bank B | 3,55 % | 3,85 % | +0,30 % |
| Bank C | 3,70 % | 3,75 % | +0,05 % |
Bank B hat den niedrigsten Sollzins — aber den höchsten Effektivzins. Wer nur auf den Sollzins schaut, würde Bank B wählen und zahlt am Ende am meisten.
Konkrete Auswirkung auf die Gesamtkosten
Bei 300.000 € Kredit über 20 Jahre bedeutet 0,2 % Effektivzins-Unterschied:
- 0,2 % × 300.000 € × 20 Jahre = 12.000 € mehr Zinsen
- Das entspricht bei einer Rate von ca. 1.500 €/Monat fast 8 Monatsraten
Wann weicht Effektivzins stark vom Sollzins ab?
- Bei Bearbeitungsgebühren (selten, aber möglich)
- Bei Risikolebensversicherung als Pflichtbedingung
- Bei Bereitstellungszinsen, die in den Effektivzins eingerechnet werden
- Bei unterschiedlichen Tilgungsverrechnungsmethoden
Worauf du beim Vergleich achten musst
- Immer Effektivzins vergleichen, nie den Sollzins allein
- Gleiche Laufzeit und Tilgung beim Vergleich verwenden
- Zinsbindungszeit berücksichtigen (15-Jahres-Angebote sind nicht mit 10-Jahres-Angeboten vergleichbar)
- Gesamtkosten über die Zinsbindungszeit berechnen lassen
Tipp: Angebote richtig vergleichen
Um Angebote wirklich vergleichen zu können, musst du dieselben Parameter vorgeben: gleicher Kreditbetrag, gleiche Zinsbindung, gleicher Tilgungssatz. Nur dann ist der Effektivzins ein fairer Vergleichswert.
Fazit
Der Sollzins ist eine Marketingzahl. Der Effektivzins ist die Wahrheit. Wer Baufinanzierungen vergleicht, schaut ausschließlich auf den Effektivzins — und wählt dann die Konditionen (Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel), die zu seiner Lebenssituation passen.
Häufige Fragen
Was muss ich bei Effektivzins Vs Sollzins besonders beachten?
Wichtig bei Effektivzins Vs Sollzins: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
Wie lange dauert die Baufinanzierung?
Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.