Das Jahr, in dem du eine Immobilie kaufst, bringt steuerliche Besonderheiten. Ob Eigennutzung oder Vermietung — in der ersten Steuererklärung nach dem Kauf gibt es spezifische Dinge zu beachten und einzutragen. Was du wissen musst.
Szenario 1: Selbst genutztes Eigenheim
Bei Eigennutzung sind die steuerlichen Möglichkeiten begrenzt — aber nicht null:
Was absetzbar ist:
- Handwerkerleistungen (§ 35a EStG): 20 % der Lohnkosten, max. 1.200 €/Jahr
- Energetische Sanierungsmaßnahmen (§ 35c EStG): 7 % im ersten und zweiten Jahr, 6 % im dritten Jahr (max. 20 % von max. 200.000 € = 40.000 € Steuerersparnis)
- Arbeitszimmer: Wenn ein Raum ausschließlich beruflich genutzt wird
Was NICHT absetzbar ist:
- Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision
- Kreditzinsen für selbst genutzte Immobilien
- Instandhaltungsrücklage (bei ETW)
Szenario 2: Vermietete Immobilie
Bei Vermietung sind die steuerlichen Möglichkeiten deutlich größer:
Im Kaufjahr sofort absetzbar:
- Kaufnebenkosten als Werbungskosten: Notar, Grundbuchgebühren, Maklerprovision (vermieter Anteil) — sofort im Kaufjahr
- Finanzierungskosten: Zinsen ab erstem Tag der Vermietung
- Reparaturen und Instandhaltung nach Kauf
- Verwaltungskosten, Kontoführungsgebühren
AfA (Abschreibung):
- Standard: 2 % des Gebäudeanteils (nicht Grundstück!) pro Jahr
- Altbau (vor 1925): 2,5 % pro Jahr
- Neubau ab 2023: 3 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG, erhöhte AfA)
Rechenbeispiel AfA: Kaufpreis 300.000 €, Grundstücksanteil 30 % = 90.000 €, Gebäudeanteil 210.000 €. AfA: 2 % × 210.000 = 4.200 €/Jahr steuerlich absetzbar.
Grundstücks- vs. Gebäudeanteil ermitteln
Die AfA gilt nur für das Gebäude, nicht für den Grund und Boden. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel die Bodenrichtwertmethode oder eine Schätzung. Typisch: 20–40 % Grundstücksanteil, 60–80 % Gebäude — je nach Lage.
Tipp: Das Bundesministerium der Finanzen bietet eine kostenlose "Arbeitshilfe zur Aufteilung Kaufpreis" online an.
Was ist der "vorweggenommene Erhaltungsaufwand"?
Wenn du kurz nach dem Kauf eine Immobilie renovierst: Kosten können als Werbungskosten absetzbar sein — wenn die Renovierung innerhalb der ersten 3 Jahre nach Kauf stattfindet und die Kosten 15 % des Gebäudekaufpreises nicht übersteigen. Darüber werden sie zur Herstellungskosten (nur als AfA absetzbar).
Wichtige Formulare
- Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung): Hauptformular für alle Vermieter
- Anlage EÜR: Nur bei Gewerbevermietung
- Anlage Energetische Sanierung: Für § 35c Absetzungen
Tipp: Steuerberater im ersten Jahr
Das erste Jahr als Immobilieneigentümer ist steuerlich komplex. Ein Steuerberater kostet 300–600 € für die Erklärung — kann aber tausende Euro Steuerersparnis optimieren. Besonders bei vermieteten Objekten lohnt sich das fast immer.
Fazit
Im Jahr des Immobilienkaufs gibt es steuerlich viel zu holen — besonders bei Vermietung. Sammle alle Belege (Kaufvertrag, Nebenkosten, Finanzierungsverträge, Handwerkerrechnungen) und erstelle im ersten Jahr idealerweise mit einem Steuerberater eine optimierte Erklärung.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Steuererklärung nach dem Immobilienkauf?
Beim Thema Steuererklärung nach dem Immobilienkauf kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.