Wer sein Haus oder seine Wohnung an Kinder oder Enkel weitergeben möchte, hat mehrere Möglichkeiten — und sollte früh planen. Die Freibeträge sind großzügig, aber bei hohen Immobilienwerten schnell ausgeschöpft.
Erbschaftsteuer: Freibeträge 2026
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag | Alle 10 Jahre nutzbar |
|---|---|---|
| Ehepartner | 500.000 € | Ja |
| Kind | 400.000 € | Ja |
| Enkel (Eltern leben noch) | 200.000 € | Ja |
| Enkel (als Erbe direkt) | 400.000 € | Ja |
| Geschwister | 20.000 € | Ja |
Strategie 1: Schenkung zu Lebzeiten (10-Jahres-Rhythmus)
Die wichtigste Strategie: Schenke die Immobilie (oder Anteile) 10 Jahre vor dem Tod. Die Freibeträge erneuern sich alle 10 Jahre!
Beispiel: Elternteil schenkt Kind im Jahr 1 = 400.000 € frei. Im Jahr 11 wieder = nochmal 400.000 € frei. Insgesamt 800.000 € steuerfrei über 10 Jahre.
Strategie 2: Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt
Du schenkst die Immobilie, behältst aber das Nießbrauchsrecht (du darfst wohnen und vermieten). Das Nießbrauchsrecht wird vom Schenkungswert abgezogen → weniger steuerpflichtiger Wert.
Zusätzlicher Vorteil: Du behältst Kontrolle. Immobilie gehört rechtlich dem Kind, du nutzt sie trotzdem.
Strategie 3: Selbstgenutztes Familienheim
Vererbst du das selbstgenutzte Wohnhaus an:
- Ehepartner: Komplett steuerfrei (keine Größenbeschränkung)
- Kinder: Steuerfrei wenn Wohnfläche max. 200 qm — und Kind zieht 10 Jahre ein
Wenn Kind nicht 10 Jahre einzieht: Steuer wird rückwirkend fällig!
Strategie 4: Immobilien GbR oder GmbH
Bei größerem Immobilienportfolio: Übertragung in eine Gesellschaft kann Erbschaft vereinfachen — und durch Abschläge auf GmbH-Anteile den steuerpflichtigen Wert senken. Komplex — nur mit Steuerberater.
Strategie 5: Günstigerer Bewertungszeitpunkt nutzen
Schenkungen werden zum Marktwert zum Zeitpunkt der Schenkung bewertet. In einem Markt-Tief zu schenken spart Steuern. Aber: Timing unmöglich vorherzusagen.
Was du jetzt tun solltest
- Steuerberater einschalten (Erbschaft + Schenkung)
- Frühzeitig planen — 10-Jahres-Frist braucht Zeit
- Testament aufsetzen (Notar)
- Bei Eheleuten: Berliner Testament oder Erbvertrag prüfen
- Freibeträge dokumentieren (wann letzte Schenkung?)
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Immobilien vererben?
Beim Thema Immobilien vererben kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.