Viele Eltern übertragen das Haus zu Lebzeiten an ihre Kinder — und behalten sich ein Wohnrecht vor. Das ist eine kluge Strategie: Steuern sparen, Pflegezugriff verhindern, Erbfolge gestalten. Aber es gibt einiges zu beachten.
Was ist ein Wohnrecht?
Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) gibt dem Berechtigten das Recht, ein Gebäude oder Teile davon zu bewohnen — auch wenn es rechtlich dem Kind gehört. Es wird ins Grundbuch eingetragen (Abteilung II) und ist damit dingliches Recht, das auch beim Verkauf bestehen bleibt.
Wohnrecht vs. Nießbrauch
| Merkmal | Wohnrecht | Nießbrauch |
|---|---|---|
| Was ist erlaubt | Selbst bewohnen | Bewohnen + Vermieten |
| Wer trägt Kosten | Berechtigter (Grundkosten) | Nießbraucher (alle Kosten) |
| Wert (Steuern) | Niedriger | Höher |
| Flexibilität | Gering | Höher |
Für Eltern die nur selbst wohnen wollen: Wohnrecht meist ausreichend. Wer auch Mieteinnahmen sichern will: Nießbrauch.
Wohnrecht und Schenkungsteuer
Wenn Eltern das Haus an Kinder übertragen und sich Wohnrecht vorbehalten, wird der Wert des Wohnrechts von der Schenkung abgezogen:
- Hauswert: 400.000 €
- Wert Wohnrecht (berechnet nach Lebenserwartung × Jahreswert): z.B. 150.000 €
- Steuerpflichtiger Schenkungswert: 250.000 €
- Freibetrag Kind: 400.000 € → keine Schenkungsteuer
Durch das Wohnrecht lässt sich der steuerpflichtige Wert oft so weit senken, dass die Freibeträge reichen.
Absicherung gegen Pflegefall
Wichtig: Ein eingetragenes Wohnrecht ist bei Pflegebedürftigkeit der Eltern besser geschützt als einfache Absprachen. Allerdings: Das Sozialamt kann unter Umständen das Wohnrecht nicht direkt angreifen, aber den Pflegekostenersatz vom Kind fordern (Schenkungsrückforderung nach § 528 BGB bei unter 10 Jahren).
10-Jahres-Regel: Übertragungen die 10 Jahre zurückliegen, können nicht mehr vom Sozialamt angefochten werden.
Wie wird das Wohnrecht eingetragen?
- Notariell beurkundeter Übertragungsvertrag mit Wohnrechtsvereinbarung
- Notar beantragt Grundbucheintragung
- Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs
- Wohnrecht ist damit dinglich gesichert
Kosten: ca. 1.000–3.000 € (Notar + Grundbuch), je nach Hauswert
Was passiert wenn Eltern das Haus doch verlassen müssen?
Können Eltern das Haus nicht mehr bewohnen (Pflegeheim), bleibt das Wohnrecht trotzdem bestehen — sie können es aber nicht vermieten (nur beim Nießbrauch möglich). Das Wohnrecht "liegt brach" und belastet das Haus für das Kind.
Tipp: Im Vertrag regeln, dass das Wohnrecht gegen eine monatliche Rentenzahlung aufgehoben werden kann, falls die Eltern ins Pflegeheim ziehen.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Wohnrecht im Haus der Eltern?
Beim Thema Wohnrecht im Haus der Eltern kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.