Eine Eigentumswohnung kaufen und als Kapitalanlage vermieten – das klingt nach dem perfekten passiven Einkommen. Die Realität ist etwas komplexer, aber machbar. Hier erfährst du alles, was Einsteiger wissen müssen.
Warum Wohnungen als Investment beliebt sind
- Monatliche Mieteinnahmen (passives Einkommen)
- Wertsteigerung der Immobilie langfristig möglich
- Steuervorteile: Abschreibung (AfA), Werbungskosten
- Absicherung gegen Inflation
- Kreditfinanzierung möglich (Hebel-Effekt)
Die wichtigste Kennzahl: Mietrendite
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel: Wohnung 200.000 € Kaufpreis, 800 € Kaltmiete/Monat → 9.600 € Jahreskaltmiete → 4,8 % Bruttomietrendite
| Rendite | Bewertung |
|---|---|
| Unter 3 % | Meist zu teuer, kaum Cashflow-positiv |
| 3–5 % | Durchschnitt in Großstädten |
| 5–7 % | Gut – B- und C-Lagen |
| Über 7 % | Sehr gut – Kleinstadt, erhöhtes Risiko prüfen |
Lage entscheidet alles
- A-Lage (München, Hamburg): Niedrige Rendite, höchste Wertstabilität
- B-Lage (Leipzig, Augsburg): Ausgewogenes Rendite-Risiko-Verhältnis
- C-Lage (Kleinstädte): Höhere Rendite, aber Leerstandsrisiko bedenken
Kosten, die Einsteiger vergessen
- Hausgeld (nicht umlagefähig auf Mieter: Rücklage, Verwaltungskosten)
- Instandhaltungsrücklage: mind. 1 €/m²/Monat einplanen
- Mietausfallwagnis: 2–4 % der Jahreskaltmiete
- Verwaltung: 20–30 €/Monat bei Fremdverwaltung
- Steuern: Mieteinnahmen werden voll versteuert
Vermieter-Tipps aus der Praxis
Prüfe Mieter sorgfältig: Schufa-Auskunft, Einkommensnachweise, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Ein guter Mieter ist das wertvollste, was du als Vermieter haben kannst. Leerstand und Mieterstreit kosten deutlich mehr als ein paar Euro weniger Miete.
Steuerliche Aspekte
- AfA: 2 % des Gebäudewerts pro Jahr absetzbar (Neubau 3 %)
- Werbungskosten: Zinsen, Verwaltung, Reparaturen vollständig absetzbar
- 10-Jahres-Regel: Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei
Checkliste: Wohnung als Investment kaufen
- ☑ Mietrendite berechnet (mind. 4 %)?
- ☑ Lage und Mietnachfrage analysiert?
- ☑ Hausgeld und WEG-Protokolle eingeholt?
- ☑ Instandhaltungsstau im Gebäude geprüft?
- ☑ Steuerberater für Renditeberechnung konsultiert?
- ☑ Eigenkapital: mind. 20–30 % vorhanden?
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Wohnung kaufen und vermieten?
Beim Thema Wohnung kaufen und vermieten kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.