Eine Ferienimmobilie ist kein normales Investment – und das Steuerrecht behandelt sie auch nicht so. Wer sein Ferienhaus vermietet, muss besondere Regeln kennen.
Grundprinzip: Gewinnerzielungsabsicht
Damit das Finanzamt Verluste aus der Ferienwohnung anerkennt, musst du nachweisen, dass du dauerhaft Gewinne erzielen willst. Wer die Wohnung vor allem selbst nutzt und "nebenbei" vermietet, riskiert eine Einstufung als "Liebhaberei" – dann werden Verluste nicht anerkannt.
Selbstnutzung vs. Fremdnutzung
| Situation | Steuerliche Behandlung |
|---|---|
| Nur Vermietung (keine Selbstnutzung) | Alle Kosten vollständig absetzbar |
| Gemischte Nutzung (z.B. 3 Wochen selbst) | Kosten anteilig nach Nutzungsverhältnis |
| Hauptsächlich Selbstnutzung | Liebhaberei-Risiko: Verluste nicht anerkannt |
Was ist absetzbar bei Vermietung?
- Abschreibung (AfA): 2 % vom Gebäudewert pro Jahr
- Kreditzinsen vollständig
- Nebenkosten, Verwaltung, Hausmeister
- Reparaturen und Instandhaltung
- Reinigungskosten, Buchungsplattformen
- Reisekosten zur Kontrolle (anteilig)
Liebhaberei: Wann droht sie?
Das Finanzamt prüft: Macht die Vermietung auf 30-Jahres-Sicht einen Gewinn? Ist die Selbstnutzung sehr hoch? Gibt es kein nachvollziehbares Vermarktungskonzept? Wenn Zweifel bestehen, kann das Finanzamt alle bisherigen Verlustanerkennungen rückwirkend streichen.
Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen
Ferienwohnungen können umsatzsteuerpflichtig sein (7 % auf Vermietung an Touristen). Kleinunternehmerregelung (bis 22.000 € Jahresumsatz) macht Umsatzsteuer optional – prüfe, ob sich die Option lohnt.
Erfahrungen aus der Praxis
Wer ein Ferienhaus primär als Kapitalanlage betreibt, sollte die Selbstnutzung strikt begrenzen und dokumentieren. Buchungskalender führen, Mietverträge abschließen und alle Einnahmen/Ausgaben sorgfältig belegen. Dann ist die steuerliche Anerkennung meist unproblematisch.
Checkliste: Ferienimmobilie und Steuern
- ☑ Selbstnutzungsanteil dokumentiert und begrenzt?
- ☑ Buchungskalender und Mietverträge geführt?
- ☑ Alle Einnahmen ans Finanzamt gemeldet?
- ☑ Liebhaberei-Prüfung (30-Jahres-Überschuss) gemacht?
- ☑ Umsatzsteuer-Option geprüft?
- ☑ Steuerberater mit Immobilien-Schwerpunkt einbezogen?
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Ferienimmobilie und Steuern?
Beim Thema Ferienimmobilie und Steuern kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.