Steuertipps für Eigennutzer: Was du wirklich absetzen kannst

Wer seine Immobilie selbst bewohnt, hat bei der Steuer weniger Spielraum als Vermieter. Aber es gibt trotzdem einige Möglichkeiten, die viele Eigennutzer nicht kennen.

Was Eigennutzer NICHT absetzen können

Kreditzinsen (keine Werbungskosten, da kein Einkunftsziel)
Abschreibung (AfA nur bei Vermietung)
Renovierungskosten für die eigene Wohnung (in der Regel)

Was Eigennutzer DOCH absetzen können

Praxis-Tipp: Mindestens 3 unabhängige Angebote einholen — Hausbank + 2 Vergleichsrechner. Zinsunterschiede von 0,5 % bei 280.000 € Kredit ergeben 14.000 € Mehrkosten über 10 Jahre. Sondertilgungsrecht (min. 5 %) im Vertrag festhalten — kostet wenige Basispunkte, schafft Flexibilität.

1. Handwerkerleistungen (§ 35a EStG)

20 % der Lohnkosten (nicht Material!) für Handwerker in Haushalt und Wohnung — bis 1.200 € Ermäßigung pro Jahr. Rechnung muss per Überweisung bezahlt werden.

Beispiel: Dachdecker berechnet 3.000 € Lohn → 20 % = 600 € Steuerersparnis direkt.

2. Haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a EStG)

Reinigungskräfte, Gartenservice, Pflegepersonal: 20 % der Kosten bis 4.000 € Ermäßigung/Jahr.

3. Homeoffice-Pauschale

Wer im Homeoffice arbeitet: 6 € pro Tag, max. 1.260 €/Jahr. Kein Arbeitszimmer nötig seit 2023.

4. Arbeitszimmer

Wenn ausschließlich beruflich genutzt und kein anderer Arbeitsplatz: bis 1.250 €/Jahr oder anteilig nach Fläche (wenn Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit).

Weiterlesen: ohne Eigenkapital Bauzinsen.

5. Energetische Sanierung (§ 35c EStG)

Für selbstgenutzte Gebäude (Baujahr vor 2000): 20 % der Kosten über 3 Jahre verteilt, max. 40.000 € Steuererlass total. Gilt für Dämmung, Fenster, Heizung, Lüftung.

Checkliste für die Steuererklärung

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Handwerkerrechnungen sammeln — nur Lohnanteil zählt
Zahlungsnachweis per Überweisung (kein Bargeld!)
Energetische Sanierung: Fachunternehmen-Bescheinigung
Homeoffice-Tage dokumentieren

Immobilien Steuertipps Eigennutzer – Übersicht

Aspekt	Details
Relevanz	Relevant für Baufinanzierung und Immobilienkauf
Typischer Aufwand	2–6 Wochen Vorlaufzeit einplanen
Förderung	KfW oder BAFA prüfen vor Beauftragung
Empfehlung	Mind. 3 Angebote einholen

Finanzierungszusage der Bank vor Kaufentscheidung einholen

Kaufnebenkosten einplanen: 10–13 % des Kaufpreises

Eigenkapitalreserve: mind. 2–3 Nettogehälter liquide halten

Unabhängige Beratung: Interhyp / Dr. Klein kostenlos und oft 0,3–0,5 % günstiger

Checkliste: Baufinanzierung richtig vorbereiten

Eine gut vorbereitete Baufinanzierung spart Zeit, Nerven und Geld. Banken entscheiden innerhalb weniger Tage — wer alle Unterlagen griffbereit hat, erhält schneller ein Angebot.

Unterlage	Wozu benötigt	Beschaffung
Einkommensnachweise (3 Monate)	Tragbarkeitsnachweis	Arbeitgeber / Steuerbescheid
Selbstauskunft / Schufa	Bonitätsprüfung	meineschufa.de (kostenlos 1×/Jahr)
Grundbuchauszug	Eigentums- und Lastennachweis	Grundbuchamt (ca. 10–20 €)
Exposé / Kaufvertragsentwurf	Objektbewertung durch Bank	Makler / Verkäufer / Notar
Eigenkapitalnachweis	EK-Quote dokumentieren	Kontoauszüge (3 Monate)

Häufige Fehler bei der Baufinanzierung

Zu wenig Eigenkapital: Kaufnebenkosten werden unterschätzt (bis 12 % in NRW)

Zu kurze Zinsbindung: In einem Niedrigzinsumfeld lohnen sich 15–20 Jahre

Kein Preisvergleich: 0,3 % Zinsunterschied bedeuten bei 300.000 € über 10 Jahre ca. 9.000 € Mehrkosten

Keine Sondertilgungsoption: Flexibilität kostet meist nur 0,05–0,1 % — lohnt sich fast immer

Zu spät starten: Finanzierungsanfrage immer VOR der Kaufzusage stellen