Wer vermietet, zahlt Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen. Aber als Vermieter hast du zahlreiche Möglichkeiten, deine steuerliche Last legal zu minimieren. Hier die wichtigsten Posten.
Was Vermieter absetzen können
Werbungskosten (direkt absetzbar)
- Kreditzinsen (vollständig absetzbar!)
- Grundsteuer
- Gebäudeversicherung
- Hausverwaltungskosten
- Instandhaltungskosten (Reparaturen)
- Fahrtkosten zur Immobilie
- Steuerberatungskosten
- Leerstandszeiten (anteilige Kosten trotzdem absetzbar)
AfA — Abschreibung für Abnutzung
Gebäude-Abschreibung jährlich absetzbar:
- 2 % pro Jahr bei Gebäuden ab Baujahr 1925
- 2,5 % pro Jahr bei Gebäuden bis Baujahr 1924
- 3 % pro Jahr bei neuen Wohngebäuden (§ 7b EStG, Neubau bestimmter Jahrgänge)
- Basis: Gebäudeanteil des Kaufpreises (nicht Grundstück!)
Modernisierungskosten: Sofort absetzbar oder über Jahre?
Entscheidend ist die Abgrenzung:
- Erhaltungsaufwand (Reparatur): Sofort in voller Höhe absetzbar
- Herstellungsaufwand (Verbesserung): Muss über Nutzungsdauer abgeschrieben werden
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Wenn in den ersten 3 Jahren über 15 % des Gebäudewerts investiert wird → alles muss über AfA abgeschrieben werden!
Verluste aus Vermietung
Wenn Mieteinnahmen geringer als Kosten (z.B. durch hohe Zinsen + AfA): Verlust kann mit anderem Einkommen verrechnet werden — spart Steuern in anderen Einkunftsarten.
Tipp: Kaufpreisaufteilung optimieren
Mehr Kaufpreis auf das Gebäude (statt Grundstück) → höhere AfA-Basis → mehr Steuerersparnis jährlich. Gutachter beauftragen wenn Finanzamt einen zu niedrigen Gebäudeanteil ansetzt.
Checkliste Steueroptimierung Vermieter
- Alle Belege für Werbungskosten sammeln
- Kaufpreisaufteilung in Steuererklärung prüfen
- AfA-Berechnung vom Steuerberater prüfen lassen
- Anschaffungsnahe HK vermeiden (Reparaturen im ersten Jahr dosieren)
- Fahrtenprotokoll zur Immobilie führen
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Steueroptimierung für Vermieter?
Beim Thema Steueroptimierung für Vermieter kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.