Wer eine Immobilie zur Vermietung kauft, kann das Gebäude steuerlich abschreiben — nicht aber das Grundstück. Deshalb ist die Kaufpreisaufteilung zwischen Boden und Gebäude steuerlich entscheidend: Je mehr auf das Gebäude entfällt, desto höher die Abschreibung.
Warum gibt es die Aufteilung?
Das Finanzamt sieht Grundstücke als nicht abnutzbar — sie verlieren keinen Wert. Das Gebäude dagegen nutzt sich ab und darf jährlich mit 2 % (Baujahr bis 1924: 2,5 %, neuere Gebäude nach §7b: 5 %) abgeschrieben werden.
Wie läuft die Kaufpreisaufteilung?
Es gibt drei Möglichkeiten:
- Im Kaufvertrag vereinbaren: Käufer und Verkäufer schreiben Gebäude- und Grundstücksanteil direkt in den Vertrag — das Finanzamt kann widersprechen wenn nicht realistisch
- Arbeitshilfe des BMF: Das Bundesfinanzministerium stellt eine Online-Arbeitshilfe bereit — für einfache Fälle
- Gutachter: Immobiliensachverständiger ermittelt Aufteilung — am zuverlässigsten, kostet 1.000–3.000 €
Welche Aufteilung ist realistisch?
| Lage | Typischer Grundstücksanteil |
|---|---|
| Ländlich | 10–20 % |
| Mittelstadt | 20–35 % |
| Großstadt (Hamburg, München) | 40–60 % |
| Top-Innenstadtlage | 60–80 % |
Rechenbeispiel
Kaufpreis: 400.000 €. Gebäudeanteil 70 % = 280.000 €.
AfA: 2 % × 280.000 = 5.600 € pro Jahr steuerlich absetzbar.
Bei Steuersatz 42 %: 2.352 € Steuerersparnis pro Jahr.
Tipps
- Kaufvertrag: Aufteilung reinschreiben wenn wirtschaftlich begründbar
- Hoher Gebäudeanteil = höhere AfA = mehr Steuerersparnis
- Das Finanzamt prüft Aufteilungen kritisch — bei sehr hohem Gebäudeanteil Gutachten empfehlenswert
- BMF-Arbeitshilfe als ersten Check nutzen
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Kaufpreisaufteilung?
Beim Thema Kaufpreisaufteilung kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.