Ein geerbtes Haus zu verkaufen klingt einfach — ist aber steuerlich komplex. Erbschaftsteuer, Spekulationssteuer und Fristen müssen beachtet werden. Ein Fehler kann sehr teuer werden.
Schritt 1: Erbschaftsteuer prüfen
Zunächst: Fällt überhaupt Erbschaftsteuer an?
- Kinder: 400.000 € Freibetrag
- Ehepartner: 500.000 € Freibetrag
- Über dem Freibetrag: 7–30 % je nach Wert und Steuerklasse
Sonderregel: Selbst genutzte Immobilien (Erblasser hat darin gewohnt + Erbe zieht ein + 10 Jahre Selbstnutzung) sind erbschaftsteuerfrei.
Schritt 2: Spekulationssteuer prüfen
Beim Verkauf entsteht Spekulationssteuer wenn:
- Die Immobilie weniger als 10 Jahre im Besitz war
- UND nicht selbst bewohnt wurde (min. 2 Kalenderjahre + Verkaufsjahr)
Wichtig für Erben: Die Besitzzeit des Erblassers wird angerechnet! Wenn der Verstorbene das Haus 2015 kaufte und du 2024 erbst und verkaufst: 9 Jahre = noch Spekulationssteuer möglich!
Schritt 3: Wann ist der Verkauf steuerfrei?
- Immobilie länger als 10 Jahre (Erblasser + Erbe zusammen) im Besitz
- Eigennutzung im Todesjahr + 2 vorangegangene Jahre
Schritt 4: Grundbuch umschreiben
Vor dem Verkauf muss das Grundbuch auf den Erben umgeschrieben werden. Wichtig: Innerhalb von 2 Jahren nach Erbfall ist diese Umschreibung kostenlos!
Erbengemeinschaft und Verkauf
Wenn mehrere Erben: Alle müssen dem Verkauf zustimmen. Einigung erforderlich — notfalls Teilungsversteigerung (schlechtes Ergebnis). Besser: Frühzeitig klären, einer kauft die anderen aus.
Checkliste geerbtes Haus verkaufen
- Erbschein beschaffen
- Grundbuch auf Erben umschreiben lassen (innerhalb 2 Jahre kostenlos!)
- Erbschaftsteuer prüfen — Bescheid abwarten
- Spekulationssteuer-Situation klären (Besitzzeit)
- Steuerberater einschalten
- Energieausweis neu ausstellen lassen (Pflicht vor Verkauf)
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Geerbtes Haus verkaufen?
Beim Thema Geerbtes Haus verkaufen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.