Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Die wichtigsten Kostenpunkte
Von 3,5% in Bayern bis 6,5% in NRW — vollständige Mit Berechnungsbeispiel, aktuellen Sätzen nach Bundesland und Tipps zum Sparen bei den Kaufnebenkosten.
Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an. Diese Kosten werden von Banken in der Regel nicht mitfinanziert — du musst sie aus Eigenkapital stemmen.
Überblick: Alle Nebenkosten beim Hauskauf
| Kostenart | Typischer Satz | Beispiel (350.000 €) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % (je BL) | 12.250–22.750 € |
| Notar | ca. 1,0–1,5 % | 3.500–5.250 € |
| Grundbuch | ca. 0,3–0,5 % | 1.050–1.750 € |
| Maklerprovision (ggf.) | max. 3,57 % | 0–12.495 € |
| Gesamt | 5–12 % | 17.500–42.000 € |
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland erheblich:
- Bayern, Sachsen: 3,5 % (günstigste Bundesländer)
- Hamburg: 4,5 %
- Niedersachsen, Baden-Württemberg: 5,0 %
- Berlin, Hessen: 6,0 %
- Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,5 %
Wie spare ich bei den Nebenkosten?
- Ohne Makler kaufen (z.B. direkt vom Eigentümer) spart bis zu 3,57 % Provision
- Kaufpreis und Inventar trennen: Möbel, Küche etc. im Kaufvertrag separat ausweisen — kein Grunderwerbsteuer auf bewegliches Inventar
- Nicht alle Notar- und Grundbuchkosten sind verhandelbar — Mindestgebühren sind gesetzlich
Fazit
Plane Nebenkosten realistisch ein — sie machen 5–12 % des Kaufpreises aus und müssen aus Eigenkapital stammen. Unterschätze diese Posten nicht, denn sie können deinen Finanzierungsplan erheblich beeinflussen.
Häufige Fragen
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Die Grunderwerbsteuer wird fällig, nachdem das Finanzamt den Kaufvertrag geprüft und einen Steuerbescheid erlassen hat — typisch 4–8 Wochen nach notarieller Beurkundung. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für den Grundbucheintrag notwendig ist.
Kann ich Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei selbst genutzten Immobilien: Nein, die Grunderwerbsteuer ist nicht steuerlich absetzbar. Bei vermieteten Immobilien: Ja, sie zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die Abschreibungsbasis, kann also indirekt steuermindernd wirken.
Gibt es Wege die Grunderwerbsteuer zu reduzieren?
Legal: Bewegliches Inventar (Küche, Einbauten) separat ausweisen — darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Maximal möglich: ca. 10–15 % des Kaufpreises separat ausweisen. Schenkungen zwischen Ehepartnern oder Verwandten sind grunderwerbsteuerfrei. Achtung: Das Finanzamt prüft solche Gestaltungen genau.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer — Käufer oder Verkäufer?
In Deutschland zahlt grundsätzlich der Käufer die Grunderwerbsteuer. Vertragliche Vereinbarungen, dass der Verkäufer sie trägt, sind zwar möglich, aber selten. Das Finanzamt wendet sich immer an den Käufer als Steuerschuldner, unabhängig von privaten Absprachen.