Seit Dezember 2020 gilt das neue Maklergesetz: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Aber wie funktioniert das in der Praxis? Und wie hoch ist die Provision wirklich?
Das neue Maklergesetz seit 2020
Das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" gilt seit dem 23. Dezember 2020. Der Kern: Maklerkosten müssen geteilt werden — maximal 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer.
Wie hoch ist die Maklercourtage 2026?
Die Höhe ist gesetzlich nicht gedeckelt — sie wird frei verhandelt. In der Praxis haben sich regionale Marktpreise etabliert:
| Bundesland | Gesamtprovision | Käuferanteil |
|---|---|---|
| Bayern | 7,14 % | 3,57 % |
| NRW | 7,14 % | 3,57 % |
| Berlin | 7,14 % | 3,57 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3.125 % |
| Hessen | 5,95 % | 2.975 % |
Alle Preise inkl. MwSt. Die 3,57 % sind das häufigste Modell.
Was bedeutet "Aufwandsteilung"?
Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt und bezahlt, darf er maximal 50 % der Provision auf den Käufer umlegen. Beispiel: Gesamtprovision 7,14 % — Verkäufer zahlt 3,57 %, Käufer maximal 3,57 %.
Wichtig: Zahlt der Käufer zuerst, muss der Verkäufer zeitgleich oder vorher seinen Anteil bezahlt haben. Sonst ist die Vereinbarung unwirksam.
Kann man die Provision verhandeln?
Ja — besonders auf schwachen Märkten. Wenn ein Objekt länger als 3–4 Monate inseriert ist, hat der Makler mehr Interesse am Abschluss. Verhandeln bei:
- Länger inserierten Objekten (über 90 Tage)
- Großen Kaufpreisen (Provision ist absolut hoch)
- Mehreren gleichzeitigen Abschlüssen (Volumenrabatt)
Ist die Provision steuerlich absetzbar?
- Eigennutzung: Nein — nicht absetzbar
- Vermietung: Ja — als Anschaffungsnebenkosten über Abschreibung (AfA) absetzbar
- Gewerbliche Nutzung: Sofortige Betriebsausgabe möglich
Checkliste: Maklervertrag prüfen
- Qualifikation: Ist der Makler nach § 34c GewO zugelassen?
- Courtage-Höhe und Fälligkeitszeitpunkt klären
- Wer hat den Makler beauftragt — Käufer oder Verkäufer?
- Bestätigungsschreiben: Wann gilt der Maklervertrag als geschlossen?
- Nachweispflicht: Was muss der Makler nachweisen, um Courtage zu verdienen?
Fazit
Die Maklerprovision ist ein echter Kostenfaktor beim Immobilienkauf. Wer kauft, sollte die maximal mögliche Käufer-Courtage von 3,57 % einplanen — und prüfen, ob Verhandlungsspielraum besteht. Bei Vermietungsobjekten zumindest über AfA den Steuervorteil nutzen.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die übliche Maklerprovision beim Immobilienkauf?
Seit dem Bestellerprinzip (2020) teilen Käufer und Verkäufer die Provision hälftig. Die übliche Gesamtprovision liegt zwischen 5,95 % und 7,14 % (inkl. MwSt.) des Kaufpreises — also ca. 3 % pro Seite. In manchen Regionen ist die Provision verhandelbar, besonders bei hochpreisigen Objekten.
Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?
Bei selbst genutzten Immobilien: Nein. Bei vermieteten Immobilien: Ja, die Käuferprovision gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die Abschreibungsbasis. Wenn du den Makler für die Mietersuche beauftragst, sind diese Kosten direkt als Werbungskosten absetzbar.
Muss ich Maklerprovision zahlen wenn ich die Immobilie privat gefunden habe?
Nein — du schuldest nur Provision für Leistungen, die du selbst in Auftrag gegeben hast (Bestellerprinzip). Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat und du eigenständig Kontakt aufgenommen hast, kann der Makler Provision vom Verkäufer verlangen — nicht von dir.
Kann ich über die Maklerprovision verhandeln?
Ja, besonders bei teuren Objekten ist die Provision verhandelbar. Bei 500.000 € Kaufpreis und 3 % Käuferprovision sind das 15.000 € — hier lässt sich oft 0,5–1 % sparen. Verhandle vor der Besichtigung, nicht danach. Als Barzahler oder mit schneller Abwicklung hast du bessere Karten.