Maklercourtage bezahlen ist schmerzhaft. Aber unter bestimmten Umständen kannst du sie von der Steuer absetzen. Hier kommen alle Möglichkeiten — klar und ehrlich.
Grundregel: Eigennutzung vs. Vermietung
Ob du die Maklercourtage steuerlich absetzen kannst, hängt einzig davon ab, wofür du die Immobilie nutzt:
- Eigennutzung (selbst einziehen): Maklercourtage ist NICHT absetzbar
- Vermietung: Maklercourtage ist absetzbar — als Anschaffungsnebenkosten über die Abschreibung
- Teilweise Vermietung: Anteilig absetzbar
Wie wird sie bei Vermietung abgesetzt?
Die Maklercourtage gehört zu den Anschaffungsnebenkosten des Vermietungsobjekts. Sie wird in die Abschreibung (AfA) einbezogen und über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.
AfA-Satz für Bestandsgebäude (nach 1924): 2 % pro Jahr über 50 Jahre.
Beispiel: Gebäudewert 300.000 € + Courtage 12.000 € = Abschreibungsbasis 312.000 €. AfA: 6.240 €/Jahr statt 6.000 €. Ersparnis durch Courtage-Einbeziehung: 48 €/Jahr. Geringer Effekt, aber kumuliert über 50 Jahre relevant.
Wann ist die Courtage sofort absetzbar?
Bei Neuvermietung ohne Eigennutzung kann die Maklercourtage als sofortige Werbungskosten angesetzt werden — sofern sie nicht dem Gebäudewert zugerechnet wird. Das gilt besonders für reine Vermietungscourtagen (kein Kauf).
Verkaufscourtage: Wann absetzbar?
- Wenn die verkaufte Immobilie vermietet war: Courtage mindert den Veräußerungsgewinn (relevant für Spekulationssteuer)
- Bei selbstgenutzten Objekten: Nicht relevant, da meist steuerfrei
Checkliste: Steuervorteil bei Vermietungsimmobilien
- Kaufvertrag klar trennen: Gebäudeanteil vs. Grundstücksanteil (nur Gebäude wird abgeschrieben)
- Alle Kaufnebenkosten (Courtage, Notar, Grunderwerbsteuer) als Anschaffungsnebenkosten dokumentieren
- Steuerberater für optimale Einordnung beauftragen
Fazit
Für Selbstnutzer gibt es keinen Steuervorteil bei der Maklercourtage. Für Vermieter wird sie über die AfA abgeschrieben — der jährliche Effekt ist klein, aber über Jahrzehnte summiert sich das. Bei Verkauf von Vermietungsobjekten mindert sie den steuerpflichtigen Gewinn.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen
Worauf kommt es bei Maklercourtage Steuerlich Absetzen an?
Das Wichtigste bei Maklercourtage Steuerlich Absetzen: fruehzeitig informieren, mehrere Angebote einholen, Förderungen nutzen und Nebenkosten nicht vergessen. Unabhaengige Beratung ist oft kostenlos und spart tausende Euro.
Wie funktioniert die Abschreibung (AfA) bei Immobilien?
Lineare AfA: 2 % p.a. des Gebäudewerts (nicht Grundstück!) über 50 Jahre. Bei 250.000 € Gebäudewert: 5.000 €/Jahr steuerliche Abschreibung. Seit 2023: degressive AfA für Neubauten (5 % im ersten Jahr, dann fallend). Denkmäler: bis 100 % in 12 Jahren (§ 7i EStG). Immer: Grundstückswert herausrechnen.
Muss ich beim Verkauf einer Immobilie Steuern zahlen?
Bei Eigennutzung: steuerfrei, wenn mind. im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre selbst bewohnt. Bei Vermietung: steuerpflichtig, wenn Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf (Spekulationsfrist). Nach 10 Jahren: steuerfrei. Ausnahme: mehr als 3 Objekte in 5 Jahren = gewerblicher Grundstückshandel.
Siehe auch: Grunderwerbsteuer Eigenkapital.
Was ist die 10-Jahres-Spekulationsfrist?
Wer eine vermietete Immobilie binnen 10 Jahren nach Kauf verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer (Spekulationssteuer). Gewinn = Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus absetzbare Werbungskosten. Halteperiode: Datum Notarvertrag Kauf bis Datum Notarvertrag Verkauf. Bei selbst genutzten Immobilien: Ausnahme greift.