Maklercourtage bezahlen ist schmerzhaft. Aber unter bestimmten Umständen kannst du sie von der Steuer absetzen. Hier kommen alle Möglichkeiten — klar und ehrlich.
Grundregel: Eigennutzung vs. Vermietung
Ob du die Maklercourtage steuerlich absetzen kannst, hängt einzig davon ab, wofür du die Immobilie nutzt:
- Eigennutzung (selbst einziehen): Maklercourtage ist NICHT absetzbar
- Vermietung: Maklercourtage ist absetzbar — als Anschaffungsnebenkosten über die Abschreibung
- Teilweise Vermietung: Anteilig absetzbar
Wie wird sie bei Vermietung abgesetzt?
Die Maklercourtage gehört zu den Anschaffungsnebenkosten des Vermietungsobjekts. Sie wird in die Abschreibung (AfA) einbezogen und über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.
AfA-Satz für Bestandsgebäude (nach 1924): 2 % pro Jahr über 50 Jahre.
Beispiel: Gebäudewert 300.000 € + Courtage 12.000 € = Abschreibungsbasis 312.000 €. AfA: 6.240 €/Jahr statt 6.000 €. Ersparnis durch Courtage-Einbeziehung: 48 €/Jahr. Geringer Effekt, aber kumuliert über 50 Jahre relevant.
Wann ist die Courtage sofort absetzbar?
Bei Neuvermietung ohne Eigennutzung kann die Maklercourtage als sofortige Werbungskosten angesetzt werden — sofern sie nicht dem Gebäudewert zugerechnet wird. Das gilt besonders für reine Vermietungscourtagen (kein Kauf).
Verkaufscourtage: Wann absetzbar?
- Wenn die verkaufte Immobilie vermietet war: Courtage mindert den Veräußerungsgewinn (relevant für Spekulationssteuer)
- Bei selbstgenutzten Objekten: Nicht relevant, da meist steuerfrei
Checkliste: Steuervorteil bei Vermietungsimmobilien
- Kaufvertrag klar trennen: Gebäudeanteil vs. Grundstücksanteil (nur Gebäude wird abgeschrieben)
- Alle Kaufnebenkosten (Courtage, Notar, Grunderwerbsteuer) als Anschaffungsnebenkosten dokumentieren
- Steuerberater für optimale Einordnung beauftragen
Fazit
Für Selbstnutzer gibt es keinen Steuervorteil bei der Maklercourtage. Für Vermieter wird sie über die AfA abgeschrieben — der jährliche Effekt ist klein, aber über Jahrzehnte summiert sich das. Bei Verkauf von Vermietungsobjekten mindert sie den steuerpflichtigen Gewinn.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die übliche Maklerprovision beim Immobilienkauf?
Seit dem Bestellerprinzip (2020) teilen Käufer und Verkäufer die Provision hälftig. Die übliche Gesamtprovision liegt zwischen 5,95 % und 7,14 % (inkl. MwSt.) des Kaufpreises — also ca. 3 % pro Seite. In manchen Regionen ist die Provision verhandelbar, besonders bei hochpreisigen Objekten.
Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?
Bei selbst genutzten Immobilien: Nein. Bei vermieteten Immobilien: Ja, die Käuferprovision gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die Abschreibungsbasis. Wenn du den Makler für die Mietersuche beauftragst, sind diese Kosten direkt als Werbungskosten absetzbar.
Muss ich Maklerprovision zahlen wenn ich die Immobilie privat gefunden habe?
Nein — du schuldest nur Provision für Leistungen, die du selbst in Auftrag gegeben hast (Bestellerprinzip). Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat und du eigenständig Kontakt aufgenommen hast, kann der Makler Provision vom Verkäufer verlangen — nicht von dir.
Kann ich über die Maklerprovision verhandeln?
Ja, besonders bei teuren Objekten ist die Provision verhandelbar. Bei 500.000 € Kaufpreis und 3 % Käuferprovision sind das 15.000 € — hier lässt sich oft 0,5–1 % sparen. Verhandle vor der Besichtigung, nicht danach. Als Barzahler oder mit schneller Abwicklung hast du bessere Karten.