Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Die wichtigsten Kostenpunkte
Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis. Tabelle mit genauen Kosten, was inbegriffen ist und wo du sparen kannst (Spoiler: wenig).
Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an. Diese Kosten werden von Banken in der Regel nicht mitfinanziert — du musst sie aus Eigenkapital stemmen.
Überblick: Alle Nebenkosten beim Hauskauf
| Kostenart | Typischer Satz | Beispiel (350.000 €) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % (je BL) | 12.250–22.750 € |
| Notar | ca. 1,0–1,5 % | 3.500–5.250 € |
| Grundbuch | ca. 0,3–0,5 % | 1.050–1.750 € |
| Maklerprovision (ggf.) | max. 3,57 % | 0–12.495 € |
| Gesamt | 5–12 % | 17.500–42.000 € |
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland erheblich:
- Bayern, Sachsen: 3,5 % (günstigste Bundesländer)
- Hamburg: 4,5 %
- Niedersachsen, Baden-Württemberg: 5,0 %
- Berlin, Hessen: 6,0 %
- Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,5 %
Wie spare ich bei den Nebenkosten?
- Ohne Makler kaufen (z.B. direkt vom Eigentümer) spart bis zu 3,57 % Provision
- Kaufpreis und Inventar trennen: Möbel, Küche etc. im Kaufvertrag separat ausweisen — kein Grunderwerbsteuer auf bewegliches Inventar
- Nicht alle Notar- und Grundbuchkosten sind verhandelbar — Mindestgebühren sind gesetzlich
Fazit
Plane Nebenkosten realistisch ein — sie machen 5–12 % des Kaufpreises aus und müssen aus Eigenkapital stammen. Unterschätze diese Posten nicht, denn sie können deinen Finanzierungsplan erheblich beeinflussen.
Häufige Fragen
Was genau macht der Notar beim Immobilienkauf?
Der Notar prüft alle Beteiligten (Identität, Handlungsfähigkeit), erläutert den Kaufvertrag neutral, beurkundet die Einigung, koordiniert den Grundbucheintrag und die Kaufpreiszahlung. Er ist gesetzlich neutraler Amtsträger — kein Anwalt einer Seite. Die Notarkosten richten sich nach der Notarkostenordnung.
Kann ich den Notar frei wählen?
Ja, Käufer und Verkäufer einigen sich auf einen Notar. In der Praxis schlägt meist der Käufer den Notar vor (er zahlt auch die Kosten). Der Makler macht oft Empfehlungen — du musst diese nicht annehmen. Preislich gibt es keinen Unterschied, da die Kosten gesetzlich festgelegt sind.
Wann werden Notarkosten beim Hauskauf fällig?
Die Notarrechnung kommt i.d.R. nach der Beurkundung und muss innerhalb von 2–4 Wochen bezahlt werden — unabhängig davon, ob der Kauf danach platzt. Bestellst du zusätzliche Leistungen (Kaufpreisabwicklung über Notaranderkonto), entstehen Mehrkosten. Plane Notarkosten als fixen Teil der Nebenkosten ein.
Welche Kosten entstehen wenn der Kauf nach der Beurkundung platzt?
Die Notarkosten für die bereits durchgeführte Beurkundung fallen trotzdem an — typisch 50–100 % der normalen Kosten. Der Kaufvertrag kann gegen Zahlung einer Vertragsstrafe (falls vereinbart) oder bei schwerwiegenden Gründen (arglistige Täuschung) rückabgewickelt werden. Der Notar hilft bei der Abwicklung.