AfA bei Immobilien: Wie die Abschreibung funktioniert, was du absetzen kannst und wie viel du wirklich sparst.
Immobilien-AfA: Steuern sparen durch Abschreibung
Wer eine Immobilie vermietet, kann einen Teil der Anschaffungskosten jährlich als Werbungskosten absetzen — die sogenannte AfA (Absetzung für Abnutzung). Das spart erheblich Steuern.
Was ist die AfA?
Die AfA ermöglicht es, den Wertverlust eines Gebäudes steuerlich geltend zu machen. Das Grundstück selbst ist nicht abschreibbar — nur das Gebäude.
Welche AfA-Sätze gelten?
| Art der Immobilie | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Wohngebäude (Baujahr ab 1925) | 2 % p.a. | 50 Jahre |
| Wohngebäude (Baujahr vor 1925) | 2,5 % p.a. | 40 Jahre |
| Denkmalgeschützte Gebäude | 8–10 % p.a. | 12 Jahre (Sanierungskosten) |
| Gewerbliche Gebäude | 3 % p.a. | 33 Jahre |
Auf was wird die AfA berechnet?
Die AfA bemisst sich auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises (nicht das Grundstück). Die Aufteilung erfolgt nach:
- Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag (wenn angegeben)
- Bodenrichtwert-basierte Berechnung
- Vereinfachungsregel des Finanzamts
In teuren Lagen hat das Grundstück einen hohen Anteil → weniger Gebäudeanteil → weniger AfA-Basis.
Rechenbeispiel AfA
Kaufpreis: 400.000 €
Kaufnebenkosten: 40.000 €
Gesamtkosten: 440.000 €
Davon Grundstück: 100.000 € (23 %)
Gebäudeanteil: 340.000 €
AfA 2 %: 6.800 € pro Jahr
Bei 42 % Steuersatz: Steuerersparnis = 2.856 € jährlich
Sonderfall: Denkmal-AfA
Denkmalgeschützte Immobilien bieten eine besonders hohe Abschreibung:
- Sanierungskosten: 8 % p.a. für 9 Jahre + 7 % für 4 Jahre = 100 %
- Kaufpreis des Altbauanteils: Normal 2 % p.a.
- Bei 42 % Steuersatz kann Denkmal-AfA die Steuerlast erheblich senken
Was sonst kann ich absetzen?
Neben der AfA sind als Werbungskosten absetzbar:
- Schuldzinsen des Darlehens
- Hausverwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
- Grundsteuer
- Versicherungen
- Abschreibung auf Renovierungen
Wichtig: Eigennutzung vs. Vermietung
AfA gibt es nur für vermietete Immobilien — nicht für selbst genutzte. Wer im eigenen Haus wohnt, kann weder AfA noch Schuldzinsen absetzen.
Fazit
Die Immobilien-AfA ist ein legaler und bedeutender Steuervorteil für Vermieter. Wer die Kaufpreisaufteilung optimiert und alle weiteren Werbungskosten konsequent geltend macht, kann die effektive Steuerbelastung erheblich senken.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Immobilien abschreiben?
Beim Thema Immobilien abschreiben kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.