Immobilien-Teilverkauf: Risiken, die Anbieter verschweigen

Teilverkauf klingt verlockend — aber die Risiken werden selten erklärt. Dieser Artikel zeigt die Schattenseiten.

Immobilien-Teilverkauf: Was Anbieter nicht immer sagen

„Bleib in deiner Immobilie und bekomm trotzdem Geld" — so werben Teilverkauf-Anbieter. Das klingt verlockend, besonders im Alter. Aber was sind die wirklichen Risiken?

Was ist ein Teilverkauf?

Beim Teilverkauf verkaufst du einen Teil deiner Immobilie (meist 10–50 %) an ein Unternehmen. Du erhältst dafür einen Einmalbetrag, zahlst aber monatlich ein sogenanntes Nutzungsentgelt fürs Wohnrecht. Du bleibst in der Wohnung — aber bist kein alleiniger Eigentümer mehr.

Wer bietet das an?

In Deutschland hauptsächlich: Heimkapital, Wertfaktor, Deutsche Teilkauf, Engel & Völkers Liquid Home. Die Markt wächst schnell, die Regulierung hinkt hinterher.

Die wichtigsten Risiken

1. Nutzungsentgelt ist keine Miete — es ist oft teurer

Das monatliche Nutzungsentgelt liegt meist bei 4–7 % des verkauften Anteils pro Jahr. Bei einem Verkauf von 100.000 € bezahlst du 4.000–7.000 € jährlich — also 333–583 €/Monat. Das ist oft teurer als eine vergleichbare Miete.

2. Wertsteigerungen gehören anteilig dem Anbieter

Steigt die Immobilie im Wert, profitiert der Anbieter anteilig. Du hast die Kosten des Erhalts — der Anbieter bekommt die Wertsteigerung auf seinen Anteil.

3. Instandhaltungskosten bleiben meist bei dir

Als Nutzer bist du oft weiter für Instandhaltung verantwortlich — auch für den Teil, der dem Unternehmen gehört. Das steht im Kleingedruckten.

4. Verkauf der Gesamtimmobilie wird komplizierter

Wenn du die Immobilie vollständig verkaufen willst, muss der Anbieter zustimmen. Und: Er bekommt seinen Anteil am Verkaufserlös — oft zu aktuellen Marktpreisen bewertet, was du nachzahlen musst.

5. Rückkaufsrecht ist teuer

Willst du den verkauften Anteil zurückkaufen, zahlst du typischerweise einen Aufschlag von 10–15 % auf den aktuellen Wert. Das verteuert den Rückkauf erheblich.

Wann kann ein Teilverkauf trotzdem sinnvoll sein?

• Du brauchst dringend Liquidität im Alter und keine anderen Optionen
• Die Alternative wäre ein teurer Kredit
• Du möchtest unbedingt in der Immobilie bleiben
• Du hast die Konditionen genau geprüft (und ggf. Anwalt eingeschaltet)

Alternativen zum Teilverkauf

• Grundschuld-Darlehen: Bank leiht Geld gegen Grundschuld — günstiger als Teilverkauf
• Vollverkauf mit Wohnrecht/Nießbrauch: Du verkaufst alles, behältst aber vertraglich das Wohnrecht
• Leibrente: Monatliche Rente statt Einmalbetrag, du bleibst im Haus
• Vermietung von Teilen: Einnahmen aus Untermiete oder Einliegerwohnung

Fazit

Teilverkauf ist ein teures Instrument mit erheblichen Risiken im Kleingedruckten. Wer Liquidität aus seiner Immobilie braucht, sollte alle Alternativen prüfen — und wenn Teilverkauf, dann mit unabhängiger Rechtsberatung vorher.