Wozu dient dieser Rechner?
Der Jahreseffektivzins ist die einzige Zahl, die Kreditangebote — Einfach erklärt mit Formel, Rechenbeispiel und Praxistipps für Ihre Baufinanzierung 2026.
Finanzierungsrechner helfen dir, die monatliche Rate, die Restschuld nach Zinsbindung und die Gesamtkosten einer Baufinanzierung realistisch einzuschätzen — bevor du einen Kredit beantragst.
Was wird bei einer Baufinanzierung berechnet?
- Monatliche Rate (Annuität): Zinsen + Tilgung, monatlich gleichbleibend
- Restschuld nach Zinsbindung: Der noch offene Betrag am Ende der Zinsbindung
- Gesamtzinsaufwand: Alle Zinsen über die gesamte Laufzeit
- Tilgungsplan: Wie sich Zinsen und Tilgung über die Zeit verschieben
Wie berechnet man die monatliche Rate?
Die Formel für die Annuität: Rate = Darlehen × (Zinssatz + Tilgungssatz) / 12
Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,5 % Zinsen, 2 % Tilgung:
- Rate = 300.000 × (0.035 + 0,02) / 12 = 300.000 × 0.055 / 12 = 1.375 € pro Monat
Nutze unseren kostenlosen Tilgungsrechner für genaue Berechnungen mit Sondertilgung und KfW.
Tilgung: Wie viel Prozent sind sinnvoll?
- 1 % Tilgung: Laufzeit 40+ Jahre — fast nur Zinsen, kaum Schuldenabbau
- 2 % Tilgung: Standard, Laufzeit ca. 28–32 Jahre
- 3 % Tilgung: Solide, Laufzeit ca. 22–26 Jahre
- 4–5 % Tilgung: Schneller schuldenfrei, Laufzeit ca. 15–20 Jahre
Empfehlung: Mindestens 2 % Anfangstilgung wählen — plus Sondertilgungsrecht für Bonuszahlungen.
Sondertilgung im Rechner
Sondertilgungen können die Laufzeit erheblich verkürzen. Eine jährliche Sondertilgung von 5.000 € bei 300.000 € Darlehen und 3,5 % Zinsen verkürzt die Laufzeit um ca. 4–6 Jahre und spart ca. 20.000–35.000 € Zinsen.
Fazit: Rechnen lohnt sich immer
Bevor du eine Finanzierungszusage unterschreibst, solltest du die Rate, die Restschuld und die Gesamtkosten genau kennen. Unser Tilgungsrechner liefert alle Zahlen kostenlos und ohne Anmeldung.
Häufige Fragen
Welche Kosten sind im Effektivzins enthalten?
Der Effektivzins enthält den Sollzins plus alle Kosten die zur Kreditgewährung verpflichtend sind: Bearbeitungsgebühren (falls vorhanden), Kontoführungsgebühren, Pflichtversicherungen und die Berechnungsweise der Tilgungsverrechnung. Freiwillige Zusatzleistungen wie Restschuldversicherung sind nicht enthalten.
Warum ist der Effektivzins bei Baufinanzierungen oft kaum höher als der Sollzins?
Bei Baufinanzierungen sind Bearbeitungsgebühren weitgehend weggefallen (BGH-Urteil 2014). Dadurch liegt der Effektivzins oft nur 0,02–0,10 % über dem Sollzins. Bei Konsumkrediten ist der Unterschied deutlich größer, weil dort noch mehr Gebühren eingerechnet werden.
Wie vergleiche ich Angebote richtig mit Effektivzins?
Nur Angebote mit identischen Parametern vergleichen: gleicher Kreditbetrag, gleiche Zinsbindung (z.B. 10 Jahre), gleicher Tilgungssatz (z.B. 2 %). Dann ist der Effektivzins der entscheidende Vergleichswert. Lass dir immer den Gesamtbetrag über die Laufzeit nennen.
Ab wann lohnt sich ein Zinsvorteil beim Effektivzins?
Bereits 0,1 % Effektivzins-Unterschied bei 300.000 € Kredit über 10 Jahre macht ca. 3.000 € Zinsersparnis aus. Bei 0,3 % Unterschied sind es schon 9.000 €. Deshalb lohnt es sich immer, mindestens 3–5 Angebote einzuholen und zu vergleichen.