Kredit umschulden: Wann es sich lohnt und wie es geht
Umschuldung heißt: Du nimmst einen neuen Kredit bei einer anderen Bank auf, um einen bestehenden abzulösen — idealerweise zu günstigeren Konditionen. Das kann beim Baukredit tausende Euro sparen.
Wann ist Umschuldung möglich?
- Bei Ablauf der Zinsbindung (kostenlos)
- Nach 10 Jahren Zinsbindung mit 6 Monaten Frist (§ 489 BGB, kostenlos)
- Während der Zinsbindung: Nur mit Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung
Wann lohnt sich die Umschuldung?
Faustformel: Zinsvorteil muss die Kosten (VFE, Notar, Grundbuch) übersteigen.
Beispiel: 200.000 € Restschuld, 5 Jahre verbleibende Zinsbindung, 0,5 % Zinsvorteil:
Zinsvorteil: 0,5 % × 200.000 € × 5 = 5.000 €
VFE ca.: 4.000 €
Ersparnis: 1.000 € → knapp lohnend
Bei 1 % Zinsvorteil: Eindeutig lohnend.
Ablauf einer Umschuldung
- Neue Bank finden und Finanzierungsangebot einholen
- VFE von aktueller Bank berechnen lassen
- Kosten-Nutzen-Rechnung durchführen
- Neue Grundschuld eintragen oder übertragen (günstiger!)
- Alte Bank ablösen
Grundschuld-Übertragung vs. Neueintragung
Statt Grundschuld löschen und neu eintragen: Grundschuld an neue Bank übertragen (Abtretung). Kosten: ca. 0,2 % der Grundschuld — statt 0,5–1 % bei Neueintragung. Spart oft 500–2.000 €.
Häufige Fehler bei der Umschuldung
- VFE nicht berechnet → überraschende Kosten
- Zu kurze neue Zinsbindung gewählt
- Sondertilgungsrecht vergessen zu vereinbaren
- Grundschuld nicht übertragen sondern neu eingetragen (teurer)
Kredit Umschulden Erklaert – Übersicht
| Aspekt | Details |
|---|---|
| Relevanz | Relevant für Baufinanzierung und Immobilienkauf |
| Typischer Aufwand | 2–6 Wochen Vorlaufzeit einplanen |
| Förderung | KfW oder BAFA prüfen vor Beauftragung |
| Empfehlung | Mind. 3 Angebote einholen |
- Finanzierungszusage der Bank vor Kaufentscheidung einholen
- Kaufnebenkosten einplanen: 10–13 % des Kaufpreises
- Eigenkapitalreserve: mind. 2–3 Nettogehälter liquide halten
- Unabhängige Beratung: Interhyp / Dr. Klein kostenlos und oft 0,3–0,5 % günstiger
Checkliste: Baufinanzierung richtig vorbereiten
Eine gut vorbereitete Baufinanzierung spart Zeit, Nerven und Geld. Banken entscheiden innerhalb weniger Tage — wer alle Unterlagen griffbereit hat, erhält schneller ein Angebot.
| Unterlage | Wozu benötigt | Beschaffung |
|---|---|---|
| Einkommensnachweise (3 Monate) | Tragbarkeitsnachweis | Arbeitgeber / Steuerbescheid |
| Selbstauskunft / Schufa | Bonitätsprüfung | meineschufa.de (kostenlos 1×/Jahr) |
| Grundbuchauszug | Eigentums- und Lastennachweis | Grundbuchamt (ca. 10–20 €) |
| Exposé / Kaufvertragsentwurf | Objektbewertung durch Bank | Makler / Verkäufer / Notar |
| Eigenkapitalnachweis | EK-Quote dokumentieren | Kontoauszüge (3 Monate) |
Häufige Fehler bei der Baufinanzierung
- Zu wenig Eigenkapital: Kaufnebenkosten werden unterschätzt (bis 12 % in NRW)
- Zu kurze Zinsbindung: In einem Niedrigzinsumfeld lohnen sich 15–20 Jahre
- Kein Preisvergleich: 0,3 % Zinsunterschied bedeuten bei 300.000 € über 10 Jahre ca. 9.000 € Mehrkosten
- Keine Sondertilgungsoption: Flexibilität kostet meist nur 0,05–0,1 % — lohnt sich fast immer
- Zu spät starten: Finanzierungsanfrage immer VOR der Kaufzusage stellen