Wenn Eigenheimbesitzer Liquidität brauchen ohne ausziehen zu wollen, gibt es zwei Hauptwege: Teilverkauf oder klassische Beleihung (Kredit auf die Immobilie). Was ist günstiger?
Option 1: Beleihung / Immobiliendarlehen
Du nimmst einen Kredit auf deine Immobilie auf (Grundschuld als Sicherheit). Du bleibst 100 % Eigentümer.
- Zinsen: 3,5–5 % p.a. (Stand 2025)
- Kosten: Notar für Grundschuldbestellung (~0,3 % der Kreditsumme)
- Voraussetzung: Ausreichendes Einkommen zur Kredittragbarkeit
- Vorteil: Günstiger als Teilverkauf
- Nachteil: Kreditprüfung nötig, Ablehnung möglich
Option 2: Teilverkauf
Du verkaufst 20–50 % deiner Immobilie und zahlst monatliches Nutzungsentgelt.
- Nutzungsentgelt: 4–6 % p.a. des verkauften Anteils
- Kosten: Einmal 2–3 % + Notar
- Voraussetzung: Keine Kreditprüfung nötig
- Vorteil: Auch ohne Einkommen möglich
- Nachteil: Deutlich teurer, Eigentumsverlust
Direkter Kostenvergleich
100.000 € Liquidität benötigt:
| Option | Monatliche Kosten | Nach 10 Jahren gezahlt |
|---|---|---|
| Beleihung 4 % Zins | 333 € Zins + Tilgung | ~40.000 € Zinsen |
| Teilverkauf 5 % NE | 417 € Nutzungsentgelt | ~50.000 € NE + kein Eigentum |
Wann Teilverkauf trotzdem Sinn macht
- Bank verweigert Kredit wegen fehlender Bonität
- Rente als einziges Einkommen
- Kein Erbe, dem man Eigentum hinterlassen will
Alternativen für Rentner
- Umkehrhypothek (Leibrente)
- Verkauf und Rückanmietung
- Schenkung mit Nießbrauch an Kinder
Checkliste: Teilverkauf vs. Beleihung
- ☑ Beleihung bei Bank angefragt (günstigere Option zuerst)?
- ☑ Verbraucherzentrale-Beratung vor Teilverkauf-Vertrag?
- ☑ 10-Jahres-Kostenvergleich durchgerechnet?
- ☑ Erbschaftsfolgen und Eigentumsübertragung bedacht?
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Teilverkauf vs. Beleihung?
Beim Thema Teilverkauf vs. Beleihung kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.