Die Tilgungsrate (Anfangstilgung) bestimmt, wie schnell du das Darlehen zurückzahlst. Viele Kreditverträge erlauben eine Anpassung während der Laufzeit.
Warum Tilgung erhöhen?
- Schneller schuldenfrei (kürzer Laufzeit)
- Geringere Restschuld bei Anschlussfinanzierung
- Sicherheitsgefühl, keine Verschuldung mehr
- Bei gesichertem, höherem Einkommen sinnvoll
Wann ist es möglich?
- Im Darlehensvertrag muss ein Tilgungswechsel-Recht vereinbart sein
- Typisch: 1–2 Tilgungsanpassungen pro Jahr erlaubt
- Manchmal kostenlos, manchmal Bearbeitungsgebühr (50–200 €)
Auswirkung auf Laufzeit
| Anfangstilgung | Laufzeit (300k, 3,5%) | Monatliche Rate |
|---|---|---|
| 1% p.a. | 48 Jahre | 1.125 € |
| 2% p.a. | 33 Jahre | 1.375 € |
| 3% p.a. | 26 Jahre | 1.625 € |
| 4% p.a. | 22 Jahre | 1.875 € |
Alternative: Sondertilgung
Statt dauerhaft höhere Tilgung: Sondertilgungsrecht nutzen (oft 5% p.a. der Darlehenssumme). Gibt mehr Flexibilität – du zahlst mehr wenn du kannst, musst es aber nicht jeden Monat.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Frühzeitig planen — mindestens 3 Monate vor Kaufabsicht
- Mehrere Angebote einholen und vergleichen
- KfW-Förderung und Eigenkapital prüfen
- Monatliche Rate: max. 35% des Nettoeinkommens
Worauf kommt es wirklich an?
Bei der Baufinanzierung entscheiden oft Details über tausende Euro Ersparnis oder Mehrkosten. Zinssatz, Tilgungshöhe, Zinsbindungsdauer und Sondertilgungsrechte müssen aufeinander abgestimmt sein — und auf deine persönliche Lebenssituation.
Checkliste: Das brauchst du
- ☑ Letzte 3 Gehaltsabrechnungen
- ☑ Aktuelle SCHUFA-Auskunft
- ☑ Nachweis über Eigenkapital (Kontoauszüge)
- ☑ Exposé der Immobilie
- ☑ Grundbuchauszug (beim Makler erfragen)
- ☑ Flurkarte und Energieausweis
Häufige Fragen zur Tilgung
Von der Anfrage bis zur Zusage vergehen typischerweise 1–3 Wochen. Mit vollständigen Unterlagen geht es deutlich schneller.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz. Der Effektivzins enthält auch Gebühren und ist daher die ehrlichere Vergleichszahl.
Tilgungsplan — Rechenbeispiel
| Tilgungssatz | Laufzeit bei 3,3 % Zins | Monatliche Rate (300.000 €) | Gesamtzinsen |
|---|---|---|---|
| 1,0 % p.a. | ~44 Jahre | ca. 1.075 € | ca. 165.000 € |
| 1,5 % p.a. | ~35 Jahre | ca. 1.200 € | ca. 130.000 € |
| 2,0 % p.a. | ~28 Jahre | ca. 1.325 € | ca. 105.000 € |
| 3,0 % p.a. | ~20 Jahre | ca. 1.575 € | ca. 75.000 € |
| 4,0 % p.a. | ~15 Jahre | ca. 1.825 € | ca. 55.000 € |
Fazit: Wer von 1 % auf 2 % Tilgung erhöht, zahlt 60.000 € weniger Zinsen und ist 16 Jahre früher schuldenfrei — für 250 € mehr im Monat.
Häufige Fragen zur Tilgung
Was muss ich bei Tilgungsrate Erhöhen besonders beachten?
Wichtig bei Tilgungsrate Erhöhen: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
Wie lange dauert die Baufinanzierung?
Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.