Deine Zinsbindung läuft aus? Dann steht die Anschlussfinanzierung an. Mit dieser Checkliste verpasst du keine Fristen, findest den besten Anbieter — und sparst im Schnitt 3.000–15.000 € über die neue Laufzeit.
Zeitplan: Wann mit was anfangen?
| Zeitraum vor Ablauf | Was tun? |
|---|---|
| 36 Monate | Forward-Darlehen prüfen (wenn Zinsen steigen könnten) |
| 24 Monate | Erste Angebote einholen, Markt beobachten |
| 12 Monate | Vergleich konkretisieren, Konditionsgespräch mit Hausbank |
| 6 Monate | Entscheidung treffen, neuen Vertrag abschließen |
| 3 Monate | Alle Unterlagen einreichen, Auszahlungstermin koordinieren |
Phase 1: Eigene Situation analysieren
- ☐ Restschuld zum Ablauftermin berechnen (aus Tilgungsplan ablesen)
- ☐ Monatliche Rate ermitteln: Was ist realistisch?
- ☐ Eigenkapital prüfen: Sondertilgung möglich, um Restschuld zu senken?
- ☐ Beleihungsauslauf neu berechnen (Restschuld ÷ Immobilienwert)
- ☐ Steuerliche Situation prüfen (Vermieter: Zinsen absetzbar)
Phase 2: Angebote vergleichen
- ☐ Hausbank: Prolongationsangebot anfordern (nicht blind unterschreiben!)
- ☐ Mindestens 3 weitere Banken/Vermittler anfragen
- ☐ Interhyp, Baufi24 oder Dr. Klein: Vergleichsplattformen nutzen
- ☐ Konditionen vergleichen: Zinssatz, Zinsbindung, Sondertilgung, Tilgungssatz
- ☐ Forward-Darlehen einkalkulieren falls Zinsanstieg erwartet
Phase 3: Unterlagen vorbereiten
- ☐ Letzte 3 Gehaltsabrechnungen
- ☐ Steuerbescheid (letztes Jahr)
- ☐ Aktueller Grundbuchauszug
- ☐ Bestehender Darlehensvertrag inkl. Tilgungsplan
- ☐ Wohngebäudeversicherungsnachweis
- ☐ Ggf. Mietvertrag + Mieteinnahmennachweis (bei Vermietung)
Was prüfen beim neuen Angebot?
- ☐ Effektivzins (nicht nur Sollzins!)
- ☐ Sondertilgungsrecht (mind. 5 % p. a. kostenfrei)
- ☐ Tilgungsänderungsrecht (Flexibilität bei Einkommensänderung)
- ☐ Bereitstellungszinsen und ab wann sie anfallen
- ☐ Vorfälligkeitsentschädigung im neuen Vertrag
Erfahrungsbericht: Viele Hausbesitzer unterschreiben das Prolongationsangebot ihrer Hausbank ohne Vergleich — und zahlen damit 0,2–0,5 % zu viel. Bei 150.000 € Restschuld und 10 Jahren Laufzeit wären das bis zu 9.000 € Mehrkosten. 2 Stunden Recherche lohnen sich.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Anschlussfinanzierung: Die 5 häufigsten Fehler
- Zu spät anfangen: Das Ablaufschreiben der Bank kommt ca. 3 Monate vor Ende. Dann ist es zu spät für Forward-Darlehen. Empfehlung: 18–24 Monate vorher vergleichen.
- Nur die Hausbank fragen: Prolongation ist bequem, aber teuer. Banken kalkulieren auf Kundenbequemlichkeit — die Margen bei Prolongation sind deutlich höher als bei Erstfinanzierung.
- Nur Zinssatz vergleichen: Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzwechsel und Bereitstellungsgebühren ebenfalls vergleichen. 0,1 % günstigerer Zins kann durch höhere Gebühren aufgefressen werden.
- Zu lange Zinsbindung bei hohem Zinsniveau: Wer 2023 prolongiert hat, saß in 4+ % Zinsen fest. Bei geplantem Sondertilgungseinsatz oder erwartetem Zinsrückgang: kürzere Bindung + Sondertilgung kombinieren.
- Restschuld nicht optimieren: Falls Vermögen vorhanden: Restschuld teilweise zurückzahlen vor Anschlussfinanzierung. Das verbessert den Beleihungsauslauf und damit den Zinssatz erheblich.
| Restschuld | Beleihungsauslauf | Zinsvorteil | Ersparnis (10 J.) |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 83 % | +0,4 % Aufschlag | +10.000 € |
| 220.000 € | 73 % | Standardzins | Referenz |
| 180.000 € | 60 % | -0,2 % Rabatt | -4.000 € |
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
- Was gehört auf die Checkliste für anschlussfinanzierung?
- Vollständige Anschlussfinanzierung-Checkliste: Finanzierung vor Besichtigung klären, Eigenkapital prüfen, SCHUFA-Auskunft einholen, Kaufnebenkosten einplanen (10–13 %), Objekt durch Sachverständigen prüfen lassen, alle relevanten Unterlagen vom Verkäufer anfordern, Kaufvertrag rechtlich prüfen, Notartermin koordinieren.
- Welche Unterlagen muss der Verkäufer vorlegen?
- Pflichtunterlagen beim Immobilienkauf: Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), Energieausweis (Pflicht!), Grundrisse, Baujahr/Baugenehmigung, bei WEG: letzte 3 Protokolle der Eigentümerversammlung + Wirtschaftsplan + Instandhaltungsrücklagen-Stand, Nebenkostenabrechnungen, Lageplan.
- Was prüfe ich beim Immobilien-Besichtigungstermin?
- Technische Checkliste: Feuchtigkeitsschäden (Keller, Außenwände, Bad), Schimmel, Risse (statisch relevant?), Dachzustand, Heizungsanlage (Alter, Typ, Energieeffizienz), Elektrik (FI-Schutzschalter, Zustand), Wasseranschlüsse, Fenster (Dichtungen, Einfach/Doppelverglasung), Isolierung. Immer mit Taschenlampe und bei Tageslicht besichtigen.
- Welche Fragen sollte ich dem Verkäufer stellen?
- Wichtige Fragen: Warum wird verkauft? (Scheidung, Erbschaft, finanzielle Not?), Wie lange war das Objekt schon auf dem Markt?, Welche Mängel sind bekannt? (Verkäufer hat Offenbarungspflicht!), Letzte größere Reparaturen (wann, was, Kosten)?, Nachbarschaft und Lärmpegel (Bahnnähe, Gewerbe)?, Welche Nebenkosten fallen an?