Zahlt man zu viel? Oder ist das Objekt ein Schnäppchen? Mit dieser Checkliste bewerte ich Immobilien systematisch — bevor ich ein Angebot abgebe.
Schritt 1: Marktvergleich
- Immobilienscout24, Immowelt: Ähnliche Objekte in der Umgebung vergleichen
- Kaufpreissammlung beim Gutachterausschuss (jeder Landkreis veröffentlicht Preise)
- Preise pro m² mit dem Angebotspreis vergleichen
- Wie lange ist das Objekt schon inseriert? (Lange = Verhandlungsspielraum)
Schritt 2: Kaufpreisfaktor prüfen
Praxis-Tipp: Mindestens 3 unabhängige Angebote einholen — Hausbank + 2 Vergleichsrechner. Zinsunterschiede von 0,5 % bei 280.000 € Kredit ergeben 14.000 € Mehrkosten über 10 Jahre. Sondertilgungsrecht (min. 5 %) im Vertrag festhalten — kostet wenige Basispunkte, schafft Flexibilität.
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete. Damit prüfst du, ob der Preis marktgerecht ist:
- Unter 20: Günstig, gute Rendite
- 20–25: Marktüblich in normalen Lagen
- 25–35: Teuer — nur Toplagen rechtfertigen das
- Über 35: Sehr teuer, spekulativ
Schritt 3: Zustandsbewertung
- Baujahr und Sanierungsstand prüfen
- Energieausweis-Klasse und geschätzte Heizkosten
- Dach: Wann zuletzt erneuert? (Dach hält 30–50 Jahre)
- Heizung: Baujahr und Typ (Gas, Öl, Wärmepumpe?)
- Fenster: Isolierverglasung vorhanden?
- Elektrik: Zählerschrank modern?
- Leitungen: Kupfer oder PVC-Rohre?
Schritt 4: Sanierungskosten schätzen
| Maßnahme | Faustregel |
|---|---|
| Heizung erneuern | 15.000–35.000 € |
| Dach sanieren | 150–400 €/m² |
| Fenster erneuern | 800–1.500 € pro Fenster |
| Bad komplett | 8.000–20.000 € |
| Küche | 5.000–20.000 € |
Schritt 5: Lagebewertung
- Makrolage: Stadtgebiet, Entwicklungstrend, Leerstandsquote
- Mikrolage: Straße, Nachbarschaft, Lärm, Grünanteil
- Anbindung: ÖPNV, Autobahn, Schule, Einkauf
- Zukunftsperspektive: Bebauungsplan für die Umgebung?
Schritt 6: Gesamtpreis berechnen
Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Sanierungskosten = echter Kaufpreis. Nur dieser Gesamtpreis ist mit dem Marktwert zu vergleichen.
Fazit
Eine systematische Immobilienbewertung dauert 2–3 Stunden — und schützt vor teuren Fehlentscheidungen. Wer verhandelt, hat mit konkreten Argumenten (Sanierungskosten, Marktvergleich) deutlich bessere Chancen auf Preisnachlass.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
- Was gehört auf die Checkliste für immobilienbewertung?
- Vollständige Immobilienbewertung-Checkliste: Finanzierung vor Besichtigung klären, Eigenkapital prüfen, SCHUFA-Auskunft einholen, Kaufnebenkosten einplanen (10–13 %), Objekt durch Sachverständigen prüfen lassen, alle relevanten Unterlagen vom Verkäufer anfordern, Kaufvertrag rechtlich prüfen, Notartermin koordinieren.
- Welche Unterlagen muss der Verkäufer vorlegen?
- Pflichtunterlagen beim Immobilienkauf: Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), Energieausweis (Pflicht!), Grundrisse, Baujahr/Baugenehmigung, bei WEG: letzte 3 Protokolle der Eigentümerversammlung + Wirtschaftsplan + Instandhaltungsrücklagen-Stand, Nebenkostenabrechnungen, Lageplan.
- Was prüfe ich beim Immobilien-Besichtigungstermin?
- Technische Checkliste: Feuchtigkeitsschäden (Keller, Außenwände, Bad), Schimmel, Risse (statisch relevant?), Dachzustand, Heizungsanlage (Alter, Typ, Energieeffizienz), Elektrik (FI-Schutzschalter, Zustand), Wasseranschlüsse, Fenster (Dichtungen, Einfach/Doppelverglasung), Isolierung. Immer mit Taschenlampe und bei Tageslicht besichtigen.
- Welche Fragen sollte ich dem Verkäufer stellen?
- Wichtige Fragen: Warum wird verkauft? (Scheidung, Erbschaft, finanzielle Not?), Wie lange war das Objekt schon auf dem Markt?, Welche Mängel sind bekannt? (Verkäufer hat Offenbarungspflicht!), Letzte größere Reparaturen (wann, was, Kosten)?, Nachbarschaft und Lärmpegel (Bahnnähe, Gewerbe)?, Welche Nebenkosten fallen an?