Die Schlüsselübergabe ist der wichtigste Moment beim Immobilienkauf. Was jetzt nicht dokumentiert wird, kann später teuer werden. Hier ist deine komplette Checkliste.
Vor der Übergabe: Vorbereitung
- Kaufpreiszahlung bestätigen lassen (Banküberweisung quittiert?)
- Notar-Bestätigung über Kaufpreisfälligkeit vorlegen lassen
- Termin mit Sachverständigem vereinbaren (optional, aber empfehlenswert)
- Kamera/Smartphone für lückenlose Dokumentation bereit
Das Übergabeprotokoll: Pflicht!
Ohne Übergabeprotokoll hast du nach dem Einzug kaum Beweise für Mängel, die der Verkäufer kannte. Das Protokoll sollte enthalten:
- Datum und Uhrzeit der Übergabe
- Namen und Unterschriften beider Parteien
- Zählerstände: Strom, Gas, Wasser (mit Fotos!)
- Alle vorhandenen Mängel in Beschreibung und Foto
- Liste aller übergebenen Schlüssel
- Mitgelieferte Unterlagen (Grundrisse, Anleitungen, Garantien)
Zählerstände: Sofort ablesen
- Stromzähler (Haupt + ggf. Nachtstrom, Photovoltaik)
- Gaszähler (falls vorhanden)
- Wasserzähler (Haupt + ggf. Warmwasser)
- Heizöltank-Füllstand notieren und fotografieren
Was noch überprüfen?
- Heizung einschalten und Heizkörper testen
- Alle Wasseranschlüsse kurz aufdrehen
- Elektrische Anlagen: Schalter, Steckdosen, Sicherungskasten
- Garagentor und alle Nebengebäude-Schlösser
- Kellerfenster und alle Zugänge
- Dachbodenluke und Gemeinschaftsräume (bei ETW)
Schlüssel: Vollständigkeit prüfen
- Haustürschlüssel (Anzahl laut Vertrag)
- Wohnungstürschlüssel
- Kellerschlüssel
- Garagenschlüssel / Fernbedienung
- Briefkastenschlüssel
- Schlüssel für Nebengebäude, Schuppen, Gartenpforte
- ggf. Gemeinschafts-Schlüssel bei Eigentumswohnung
Nach der Übergabe: Sofortmaßnahmen
- Strom und Gas auf dich ummelden (selber Tag, falls möglich)
- Wohngebäudeversicherung ab diesem Tag aktiv stellen
- Übergabeprotokoll fotografieren und als PDF sichern
- Mängel innerhalb der gesetzlichen Frist schriftlich anzeigen
Fazit
Die Hausübergabe dauert mit dieser Checkliste 60–90 Minuten — ist aber die wichtigste Stunde der gesamten Kaufabwicklung. Was jetzt nicht dokumentiert wird, ist später kaum beweisbar. Immer alles fotografieren, alles unterschreiben lassen.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen
Was gehört auf die Checkliste für hausuebergabe?
Vollständige Hausuebergabe-Checkliste: Finanzierung vor Besichtigung klären, Eigenkapital prüfen, SCHUFA-Auskunft einholen, Kaufnebenkosten einplanen (10–13 %), Objekt durch Sachverständigen prüfen lassen, alle relevanten Unterlagen vom Verkäufer anfordern, Kaufvertrag rechtlich prüfen, Notartermin koordinieren.
Welche Unterlagen muss der Verkäufer vorlegen?
Pflichtunterlagen beim Immobilienkauf: Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), Energieausweis (Pflicht!), Grundrisse, Baujahr/Baugenehmigung, bei WEG: letzte 3 Protokolle der Eigentümerversammlung + Wirtschaftsplan + Instandhaltungsrücklagen-Stand, Nebenkostenabrechnungen, Lageplan.
Was prüfe ich beim Immobilien-Besichtigungstermin?
Technische Checkliste: Feuchtigkeitsschäden (Keller, Außenwände, Bad), Schimmel, Risse (statisch relevant?), Dachzustand, Heizungsanlage (Alter, Typ, Energieeffizienz), Elektrik (FI-Schutzschalter, Zustand), Wasseranschlüsse, Fenster (Dichtungen, Einfach/Doppelverglasung), Isolierung. Immer mit Taschenlampe und bei Tageslicht besichtigen.
Siehe auch: Finanzierungsrechner Anbietervergleich.
Welche Fragen sollte ich dem Verkäufer stellen?
Wichtige Fragen: Warum wird verkauft? (Scheidung, Erbschaft, finanzielle Not?), Wie lange war das Objekt schon auf dem Markt?, Welche Mängel sind bekannt? (Verkäufer hat Offenbarungspflicht!), Letzte größere Reparaturen (wann, was, Kosten)?, Nachbarschaft und Lärmpegel (Bahnnähe, Gewerbe)?, Welche Nebenkosten fallen an?