Eine Hausbesichtigung ist keine normale Wohnungsbesichtigung. Du prüfst eine der größten Investitionen deines Lebens. Wer die richtigen Fragen stellt und die richtigen Dinge schaut, spart später viel Geld und Nerven.
Vorbereitung: Das mitbringen
- Taschenlampe (Keller, Dachboden, dunkle Ecken)
- Feuchtigkeitsmesser (optional, aber hilfreich)
- Kamera oder Smartphone für Fotos
- Diese Checkliste ausgedruckt oder auf dem Handy
- Maßband (Räume nachmessen)
Außenbereich: Was prüfen?
- Zustand der Fassade — Risse, abblätternde Farbe, Feuchtigkeitsflecken?
- Dach sichtbar? Fehlende Ziegel, veralgter Bereich?
- Regenrinnen und Fallrohre in Ordnung?
- Kellereinfahrt und Drainage: Wasseransammlungen?
- Garten/Stellplatz: Schuppen, Garage — in welchem Zustand?
Keller: Wichtige Prüfpunkte
- Feuchtigkeitsspuren an Wänden (weißlicher Ausblühung, Schimmelgeruch)
- Kellerdecke und Balken — Holzwurm oder Fäulnis?
- Wasseranschlüsse und Abflüsse sichtbar?
- Heizungsanlage — Baujahr, letzter Service?
Wohnräume: Worauf achten?
- Fenster öffnen und schließen — dichten sie ab?
- Wände: Risse (strukturell oder nur Putz?), Wasserflecken an Decken
- Böden: Hohlstellen klopfen, Kratzer, Schimmel unter Teppichen?
- Steckdosen und Schalter — veraltet, genug vorhanden?
- Heizkörper heiß und regulierbar?
Bad und Küche
- Wasserdruck prüfen (alle Hähne aufdrehen)
- Abflüsse — laufen sie schnell durch?
- Fugen in Bad und Küche — Schimmelspuren?
- Lüftung im Bad — funktioniert sie?
Dachboden
- Holzbalken — Schädlingsbefall, Feuchtigkeit, Risse?
- Dämmung vorhanden und in Ordnung?
- Tageslicht-Einfall aus dem Dach (Zeichen für undichte Stellen)
Die Fragen, die du stellen musst
- Wann wurde die Heizung zuletzt gewartet?
- Wann wurde das Dach zuletzt gemacht?
- Gibt es bekannte Mängel (Verkäuferpflicht zur Offenbarung!)?
- Warum wird verkauft?
- Wie lange steht das Haus schon zum Verkauf?
- Gibt es Nachbarschaftskonflikte oder Streitigkeiten?
Nach der Besichtigung
- Fotos sortieren und Notizen vervollständigen
- Mängel und offene Fragen auflisten
- Bei starkem Interesse: Sachverständigen für zweite Besichtigung beauftragen
Fazit
Eine gute Besichtigung dauert mindestens 60–90 Minuten. Wer unter Zeitdruck oder mit Emotionen kauft, übersieht Probleme. Immer einen zweiten Besichtigungstermin mit Sachverständigem machen, wenn du ernsthaft kaufen möchtest.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Besichtigung?
Beim Thema Besichtigung kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.