Eine Hausbesichtigung ist keine normale Wohnungsbesichtigung. Du prüfst eine der größten Investitionen deines Lebens. Wer die richtigen Fragen stellt und die richtigen Dinge schaut, spart später viel Geld und Nerven.
Vorbereitung: Das mitbringen
- Taschenlampe (Keller, Dachboden, dunkle Ecken)
- Feuchtigkeitsmesser (optional, aber hilfreich)
- Kamera oder Smartphone für Fotos
- Diese Checkliste ausgedruckt oder auf dem Handy
- Maßband (Räume nachmessen)
Außenbereich: Was prüfen?
Praxis-Tipp: Mindestens 3 unabhängige Angebote einholen — Hausbank + 2 Vergleichsrechner. Zinsunterschiede von 0,5 % bei 280.000 € Kredit ergeben 14.000 € Mehrkosten über 10 Jahre. Sondertilgungsrecht (min. 5 %) im Vertrag festhalten — kostet wenige Basispunkte, schafft Flexibilität.
- Zustand der Fassade — Risse, abblätternde Farbe, Feuchtigkeitsflecken?
- Dach sichtbar? Fehlende Ziegel, veralgter Bereich?
- Regenrinnen und Fallrohre in Ordnung?
- Kellereinfahrt und Drainage: Wasseransammlungen?
- Garten/Stellplatz: Schuppen, Garage — in welchem Zustand?
Keller: Wichtige Prüfpunkte
- Feuchtigkeitsspuren an Wänden (weißlicher Ausblühung, Schimmelgeruch)
- Kellerdecke und Balken — Holzwurm oder Fäulnis?
- Wasseranschlüsse und Abflüsse sichtbar?
- Heizungsanlage — Baujahr, letzter Service?
Wohnräume: Worauf achten?
- Fenster öffnen und schließen — dichten sie ab?
- Wände: Risse (strukturell oder nur Putz?), Wasserflecken an Decken
- Böden: Hohlstellen klopfen, Kratzer, Schimmel unter Teppichen?
- Steckdosen und Schalter — veraltet, genug vorhanden?
- Heizkörper heiß und regulierbar?
Bad und Küche
- Wasserdruck prüfen (alle Hähne aufdrehen)
- Abflüsse — laufen sie schnell durch?
- Fugen in Bad und Küche — Schimmelspuren?
- Lüftung im Bad — funktioniert sie?
Dachboden
- Holzbalken — Schädlingsbefall, Feuchtigkeit, Risse?
- Dämmung vorhanden und in Ordnung?
- Tageslicht-Einfall aus dem Dach (Zeichen für undichte Stellen)
Die Fragen, die du stellen musst
- Wann wurde die Heizung zuletzt gewartet?
- Wann wurde das Dach zuletzt gemacht?
- Gibt es bekannte Mängel (Verkäuferpflicht zur Offenbarung!)?
- Warum wird verkauft?
- Wie lange steht das Haus schon zum Verkauf?
- Gibt es Nachbarschaftskonflikte oder Streitigkeiten?
Nach der Besichtigung
- Fotos sortieren und Notizen vervollständigen
- Mängel und offene Fragen auflisten
- Bei starkem Interesse: Sachverständigen für zweite Besichtigung beauftragen
Fazit
Eine gute Besichtigung dauert mindestens 60–90 Minuten. Wer unter Zeitdruck oder mit Emotionen kauft, übersieht Probleme. Immer einen zweiten Besichtigungstermin mit Sachverständigem machen, wenn du ernsthaft kaufen möchtest.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen
- Was gehört auf die Checkliste für hauskauf besichtigung?
- Vollständige Hauskauf Besichtigung-Checkliste: Finanzierung vor Besichtigung klären, Eigenkapital prüfen, SCHUFA-Auskunft einholen, Kaufnebenkosten einplanen (10–13 %), Objekt durch Sachverständigen prüfen lassen, alle relevanten Unterlagen vom Verkäufer anfordern, Kaufvertrag rechtlich prüfen, Notartermin koordinieren.
- Welche Unterlagen muss der Verkäufer vorlegen?
- Pflichtunterlagen beim Immobilienkauf: Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), Energieausweis (Pflicht!), Grundrisse, Baujahr/Baugenehmigung, bei WEG: letzte 3 Protokolle der Eigentümerversammlung + Wirtschaftsplan + Instandhaltungsrücklagen-Stand, Nebenkostenabrechnungen, Lageplan.
- Was prüfe ich beim Immobilien-Besichtigungstermin?
- Technische Checkliste: Feuchtigkeitsschäden (Keller, Außenwände, Bad), Schimmel, Risse (statisch relevant?), Dachzustand, Heizungsanlage (Alter, Typ, Energieeffizienz), Elektrik (FI-Schutzschalter, Zustand), Wasseranschlüsse, Fenster (Dichtungen, Einfach/Doppelverglasung), Isolierung. Immer mit Taschenlampe und bei Tageslicht besichtigen.
Siehe auch: Grunderwerbsteuer Notarkosten.
- Welche Fragen sollte ich dem Verkäufer stellen?
- Wichtige Fragen: Warum wird verkauft? (Scheidung, Erbschaft, finanzielle Not?), Wie lange war das Objekt schon auf dem Markt?, Welche Mängel sind bekannt? (Verkäufer hat Offenbarungspflicht!), Letzte größere Reparaturen (wann, was, Kosten)?, Nachbarschaft und Lärmpegel (Bahnnähe, Gewerbe)?, Welche Nebenkosten fallen an?